Vermietung Immobilienrechner
Immobilien mieten Investitionen
Eine Immobilieninvestition bezieht sich auf Investitionen in Immobilien und deren Kauf, gefolgt von Besitz, Vermietung und Verkauf von Immobilien. Abhängig von der Art der Vermietungsimmobilie benötigt der Anleger ein gewisses Maß an Fachwissen und Wissen, um von der Investition zu profitieren. Immobilien können die meisten vermieten Eigenschaften sein, z. B. eine Einheit, eine Duplexwohnung, ein Einfamilienhaus, eine ganze Wohnung, ein Handelsplatz oder ein Bürogebäude. In einigen Fällen kann eine Industrieimmobilie auch als Investition in Mietobjekte verwendet werden. Mehr gewerbliche Mietobjekte (z. B. Wohnungen oder Bürogebäude) sind komplexer und schwieriger zu analysieren, da die Größe zu verschiedenen Faktoren führt. Für ältere Immobilien sind in der Regel höhere Wartungs- und Reparaturkosten zu tragen.
Investitionen in Mietobjekte sind in der Regel kapitalintensiv, abhängig von Cashflow und mit geringer Liquidität. Investitionen in Mietwohnungen sind jedoch im Vergleich zu Aktienmärkten im Allgemeinen stabiler, haben Steuervorteile und sind eher gegen Inflation geschützt. Wenn sie mit der richtigen finanziellen Analyse durchgeführt werden, können sie zu profitablen Investitionen werden. Der Leasingvermögenswertrechner kann bei der Berechnung dieser Zahlen helfen.
Einnahmen
Bei der Vermietung von Immobilien gibt es mehrere Möglichkeiten, ein Einkommen zu erzielen. Erstens erhalten Anleger in der Regel einen regelmäßigen Cashflow in Form von monatlichen Mietzahlungen an Mieter. Darüber hinaus ermöglicht die Vermietung einer Immobilie, wie bei jedem Eigenkapitalbesitz, den Anlegern die Möglichkeit, vom Mehrwert der Immobilie zu profitieren. Im Gegensatz zu Mieteinnahmen bietet der Verkauf eine einzige große Rendite.
Verantwortung
Immobilienvermietung ist kein passives Einkommen. Das erfordert Zeit und Anstrengung. Der Investor oder Eigentümer muss die Rolle des Vermieter und alle damit verbundenen Arbeitsverantwortlichkeiten übernehmen.
Die allgemeinen Verantwortlichkeiten für den Besitz von Mietobjekten umfassen:
- Mieterverwaltung& mdash sucht nach Mietern, führt Hintergrundüberprüfungen für potenzielle Mieter durch, erstellt legitime Mietverträge, erhebt Miete und, falls erforderlich, vertreibt Mieter.
- Eigentum Wartung& mdash Reparatur, Wartung, Renovierung usw.
- verwalteteArchivieren Sie Dokumente, richten Sie Mieten ein, bearbeiten Sie Steuern, zahlen Sie Mitarbeiter Gehälter, Budget und mehr.
Der Eigentümer, der eine Immobilie vermietet, beauftragt in der Regel eine Immobilienverwaltungsgesellschaft mit einer festen Gebühr oder einem Prozentsatz, um alle Verantwortlichkeiten zu übernehmen. Investoren mit begrenzter Zeit, Investoren, die nicht in der Nähe von Mietobjekten leben, Investoren, die nicht daran interessiert sind, das Eigentum selbst zu verwalten, oder Investoren, die sich die Kosten leisten können, können von der Einstellung einer Immobilienverwaltungsgesellschaft profitieren. Es wird grob geschätzt, dass diese Kosten etwa 10% der Einnahmen der Mietobjekte ausmachen.
Allgemeine Richtlinien
Immobilieninvestitionen können kompliziert sein, aber bei der Analyse von Investitionen gibt es einige allgemeine Prinzipien, die als schneller Ausgangspunkt dienen können. Jeder Markt ist jedoch anders und diese Richtlinien sind wahrscheinlich nicht für bestimmte Situationen geeignet. Es ist wichtig, dass sie so behandelt werden und nicht als Ersatz für harte Finanzanalysen oder Immobilienfachleute empfohlen werden.
50%-RegelDie Gesamtbetriebsausgaben für die Vermietung von Immobilien von & mdash schwanken etwa 50% des Umsatzes. Die Betriebskosten beinhalten weder Hypothekenguthaben noch Zinsen. Die restlichen 50% können für die monatliche Hypothek verwendet werden. Dies kann verwendet werden, um den Cashflow und den Gewinn einer Investition schnell zu schätzen.
Die 1% RegelNach der Reparatur sollte das monatliche Gesamtvermietungseinkommen 1% oder mehr vom Kaufpreis der Immobilie betragen. Es ist nicht ungewöhnlich, dass Menschen die 2% oder sogar 3% Prinzip verwenden, je höher, desto besser.
Eine weniger bekannte Regel ist die 70%-Regel. Es handelt sich um eine Regel für den Kauf und Verkauf von schlechten Immobilien, um einen Gewinn zu erzielen, die besagt, dass der Kaufpreis 70% unter dem restaurierten Wert (ARV) abzüglich der Reparaturkosten (Reparatur) liegen sollte.
Interne Rendite
Die interne Rendite (IRR) oder jährliche Gesamtrendite ist die jährliche Rendite für jeden Dollar, der während des Investitionszeitraums investiert wurde. Die meisten (wenn nicht alle) Anleger verwenden es normalerweise, um verschiedene Investitionen zu vergleichen. Je höher die interne Rendite, desto besser ist die Investition.
Die interne Rendite ist einer der wichtigsten Indikatoren für die Rentabilität von Mietobjekten. Die Kapitalisierungsrate ist zu basierend und der Cashflow-Return on Investment (CFROI) berücksichtigt nicht den zeitlichen Wert einer Währung.
Kapitalisierungsrate
Die Kapitalisierungsrate, die allgemein als Obergrenze bezeichnet wird, ist das Verhältnis des Nettobetriebsumsatzes (NOI) zum Wert des investierten Vermögenswerts oder zum aktuellen Marktwert.
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Der Obergrenze-Zinssatz ist der beste Indikator für einen schnellen Immobilienvergleich.
Die Bewertung des Zinssatzes für die Vergangenheit eines Vermögenswertes ist auch nützlich, um zu verstehen, wie sich das Vermögenswert in der Vergangenheit entwickelt hat, was es Anlegern ermöglicht, die zukünftige Leistung des Vermögenswertes abzuschätzen.
Wenn die Messung des Netto-Betriebsumsatzes für ein bestimmtes Mietobjekt besonders kompliziert ist, kann die Diskontierungsanalyse des Cashflows eine genauere Alternative sein.
Investitions-Cashflow-Rendite
Wenn Sie eine Immobilie mit einem Kredit kaufen, müssen Sie den Cashflow sorgfältig überprüfen. Ein nicht nachhaltiger negativer Cashflow kann dazu führen, dass Investitionen in Mietwohnungen scheitern. Der Cashflow-Return on Investment (CFROI) ist ein Maß dafür. Manchmal als Cash-to-Cash-Return bezeichnet, hilft der CFROI Anlegern, Verluste/Gewinne im Zusammenhang mit dem laufenden Cashflow zu identifizieren. Der jährliche CFROI-Prozentsatz für nachhaltige Mietobjekte sollte in der Regel kontinuierlich steigen, was normalerweise auf statische Hypothekenzahlungen und eine Aufwertung der Mieteinnahmen im Laufe der Zeit zurückzuführen ist.
Was man sich merken muss
Im Allgemeinen sind die internen Renditen, die CFROI und die Zinssätze für Investitionen höher, desto besser. In der realen Welt ist es unwahrscheinlich, dass eine Investition in eine Mietwohnung genau nach dem Plan oder der Berechnung eines Mietimmobilienrechners ausgeführt wird. Auf lange Sicht (in der Regel Jahrzehnte), so viele finanzielle Annahmen zu machen, kann zu schlechten / unerwarteten Überraschungen führen. Ob eine kurzfristige Rezession den Wert von Immobilien stark abwertet oder der Bau von blühenden Einkaufszentren den Wert steigert, beide Szenarien können einen großen Einfluss auf die Obergrenze, die interne Rendite und den CFROI haben. Selbst Veränderungen in der mittleren Ebene wie Wartungskosten oder steigende Freigaben können die Zahlen beeinflussen. Die monatlichen Mieten können auch von Jahr zu Jahr stark schwanken, so dass es möglicherweise nicht realistisch ist, einige Jahrzehnte später auf der Grundlage der geschätzten Mieten zu einem bestimmten Zeitpunkt und auf der Grundlage der Wertschätzungsrate abzuschließen. Zusätzlich berücksichtigt man die Wertschöpfung, aber nicht die Inflation. Das könnte eine so große Zahl stark verzerren.
Andere Arten von Immobilieninvestitionen
Neben der Vermietung von Immobilien gibt es viele andere Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren. Im Folgenden sind einige der üblichen Investitionen aufgeführt.
Real Estate Investment Trust (Unternehmen für Immobilieninvestitionen)
Real Estate Investment Trusts (REITs) sind Unternehmen, die es Anlegern ermöglichen, Geld für Schulden oder Eigenkapitalinvestitionen in eine Reihe von Immobilien oder anderen Immobilienvermögenswerten zu konzentrieren. Immobilieninvestitionsfonds können in private Fonds, öffentlich gehandelte Fonds und privat gehandelte Fonds unterteilt werden. REITs sind ideal für Anleger, die ein Portfolio in Immobilien investieren möchten, ohne traditionelle Immobilientransaktionen durchführen zu müssen.
Ein Real Estate Investment Trust ist weitgehend eine passive Einnahmequelle, die Teil eines diversifizierten Portfolios ist, das normalerweise Aktien und Anleihen umfasst.
Verkauf.
Der Kauf und Verkauf (manchmal als Immobilientransaktion bezeichnet) ist ähnlich wie die Vermietung von Immobilieninvestitionen, mit der Tatsache, dass die Vermietung nicht oder selten beinhaltet. Im Allgemeinen werden Immobilien gekauft, verbessert und dann für einen Gewinn verkauft, oft innerhalb kurzer Zeit. Manchmal keine Verbesserung. Beim Kauf und Verkauf von Häusern wird dies normalerweise als Verkauf von Häusern bezeichnet. Der Kauf und Verkauf von Immobilien, um profitabel zu sein, erfordert in der Regel fundierte Marktkenntnisse und Fachkenntnisse.
Großhandel
Großhandel ist der Prozess, nach Immobilientransaktionen zu suchen, einen Vertrag zu schreiben, um einen Deal zu erhalten und dann den Vertrag an einen anderen Käufer zu verkaufen. Der Großhändler hat nie wirklich Immobilien besitzen.
