부동산 계산기를 임대하다
부동산 투자를 임대하다
임대 부동산 투자는 부동산과 그 구매와 관련된 투자이며, 그 다음은 부동산의 보유, 임대 및 매각이다. 임대 부동산의 유형에 따라 투자자는 일정 수준의 전문지식과 지식이 있어야 투자로부터 이익을 얻을 수 있다. 부동산은 단위, 복식 아파트, 단독 주택, 아파트 전체, 상업 소매 광장 또는 사무실 공간과 같은 대부분의 임대 가능한 재산이 될 수 있습니다. 어떤 경우에는 산업 부동산도 임대 부동산 투자로 사용될 수 있다. 아파트 건물이나 사무실 건물과 같은 더 많은 상업용 임대 부동산이 더 복잡하고 분석하기가 더 어렵습니다. 규모가 큰 대회에서는 여러 가지 요인을 초래하기 때문입니다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 사업명언) 오래된 부동산의 경우, 일반적으로 높은 유지 보수 및 수리 비용을 부담한다.
임대 부동산 투자는 일반적으로 자본 집약적이며 현금 흐름에 의존하며 유동성 수준이 낮다. 그러나, 임대 부동산 투자는 일반적으로 주식 시장보다 더 안정적이고, 세금 혜택이 있으며, 인플레이션을 헤지할 가능성이 더 높다. 적절한 재무 분석을 하면 수익성있는 투자가 될 수 있습니다. 리스 자산 계산기는 이러한 수치를 계산하는 데 도움이 될 수 있습니다.
소득
부동산 투자를 임대하는 데는 여러 가지 방법으로 수입을 벌 수 있다. 첫째, 투자자들은 보통 매월 세입자에게 임대료를 지불하는 형식으로 정기 현금 흐름을 얻는다. 게다가, 어떤 지분의 소유권과 마찬가지로, 부동산을 임대하면 투자자들이 부동산의 부가가치로부터 이익을 얻을 수 있다. 임대료 소득과는 달리, 판매는 하나의 거액의 수익을 제공한다.
책임
임대 부동산 투자는 수동적인 수입이 아니다. 이것은 시간과 노력이 필요하다. 투자자나 소유자는 집주인의 역할과 그에 관련된 모든 업무 책임을 져야 한다.
임대 재산 소유에 대한 일반적인 책임은 다음과 같습니다.
- 임차인 관리& mdash 는 임차인을 찾고, 잠재적 임차인에 대한 배경 심사를 실시하고, 합법적인 임대 계약을 만들고, 임대료를 받고, 필요한 경우 임차인을 추방합니다.
- 부동산 유지 보수& mdash 유지 보수, 유지 보수, 재생 등.
- 관리& mdash 아카이브, 임대료 설정, 세금 처리, 직원 급여 지급, 예산 등
부동산을 임대하는 업주들은 보통 고정비용이나 백분율 비용으로 부동산 관리 회사를 초빙하여 모든 책임을 처리한다. 시간이 제한된 투자자, 임대 부동산 근처에 살지 않는 투자자, 직접 관리에 관심이 없는 투자자 또는 비용을 부담할 수 있는 투자자는 부동산 관리 회사를 초빙하여 혜택을 볼 수 있다. 대략적인 추산에 따르면 이 비용은 임대 부동산 수입의 약 10% 를 차지한다.
일반 지침
부동산 투자는 복잡할 수 있지만 투자를 분석할 때 빠른 출발점으로 사용할 수 있는 몇 가지 일반적인 원칙이 있습니다. 그러나, 시장마다 다르기 때문에, 이러한 지침들은 특정 상황에 적용되지 않을 가능성이 높다. 중요한 것은, 그것들은 경재무분석이나 부동산 전문가가 건의한 대안이 아니라 이렇게 취급되어야 한다는 것이다.
50% 규칙& mdash 임대 부동산의 운영지출 총액이 수입의 50% 정도를 맴돌고 있다. 운영비에는 담보대출 원금이나 이자가 포함되지 않는다. 나머지 50% 는 매월 주택 융자금을 지불하는 데 쓸 수 있다. 이는 투자의 현금 흐름과 이익을 신속하게 추정하는 데 사용될 수 있습니다.
1% 규칙& mdash 수리 후, 월별 총 임대료 수입은 부동산 구매 가격의 1% 이상이어야 합니다. 2% 또는 3% 원칙을 사용하는 사람은 드물지 않고 높을수록 좋다.
잘 알려지지 않은 규칙은 70% 규칙입니다. 불량부동산을 구입하고 매각하여 이익을 얻는 규칙으로, 구매가격이 수리후 가치 (ARV) 에서 수리비 (수리비) 를 뺀 70% 미만이어야 한다고 규정하고 있다.
내부 수익률
내부 수익률 (IRR) 또는 연간 총 수익률은 투자 기간당 1 달러당 연간 수익률입니다. 대부분의 투자자 (전부가 아닌 경우) 는 일반적으로 다른 투자를 비교하는 데 사용합니다. 내부 수익률이 높을수록 투자가 더 이상적이다.
내부 수익률은 임대 부동산의 수익성을 측정하는 가장 중요한 지표 중 하나이다. 자본화율은 너무 기초적이어서 현금 흐름 투자 수익률 (CFROI) 은 통화의 시간 가치를 고려하지 않습니다.
자본화율
자본화율은 흔히 상한율이라고 하며 투자 자산 가치 또는 현재 시장 가치에 대한 순 영업 수익 (NOI) 의 비율입니다.
| 상한 이자율 = |
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상한금리는 부동산 비교에 빠르게 투자하는 가장 좋은 지표이다.
자산의 과거 상한금리를 평가하는 것도 자산의 과거 성과를 이해하는 데 도움이 되며, 이를 통해 투자자는 자산의 미래 성과를 추정할 수 있습니다.
지정된 임대 부동산의 순 영업 수익 측정이 특히 복잡한 경우 현금 흐름 할인 분석이 더 정확한 대안이 될 수 있습니다.
투자 현금 흐름 수익률
대출로 임대 부동산을 살 때는 현금 흐름을 꼼꼼히 점검해야 한다. 지속 불가능한 음수 현금 흐름은 임대 부동산 투자에 실패할 수 있다. 현금 흐름 투자 수익률 (CFROI) 은 이 점을 측정하는 기준입니다. 현금 대 현금 수익이라고도 하는 CFROI 는 투자자들이 지속적인 현금 흐름과 관련된 손실/수익을 식별하는 데 도움을 줍니다. 지속 가능한 임대 부동산의 연간 CFROI 비율은 일반적으로 정적 모기지 지불 및 임대 수입이 시간이 지남에 따라 상승하기 때문에 지속적으로 증가해야 합니다.
명심해야 할 일
일반적으로 투자의 내부 수익률, CFROI 및 상한금리가 높을수록 좋다. 현실 세계에서 임대 부동산에 대한 투자는 계획이나 임대 부동산 계산기의 계산에 따라 완전히 진행될 가능성은 거의 없다. 장기적으로 (보통 수십 년) 이렇게 많은 재정적 가정을 하면 불량/의외의 놀라움을 초래할 수 있다. 잠깐의 경기 침체로 부동산 가치가 크게 하락했거나 번영하는 쇼핑센터 건설이 가치를 높였든, 두 경우 모두 상한금리, 내부 수익률, CFROI 에 큰 영향을 미칠 수 있다. 유지비용이나 공실률 상승 등 중간층 변화도 수치에 영향을 미칠 수 있다. 월세는 매년 크게 변동할 수 있기 때문에 일정 기간 예상 임대료와 평가절상율에 따라 수십 년 후의 상황을 추정하는 것은 비현실적일 수 있다. 게다가, 가치의 부가가치를 고려했지만 인플레이션은 고려하지 않았습니다. 이것은 이렇게 방대한 숫자를 심각하게 왜곡시킬 수 있다.
기타 유형의 부동산 투자
부동산을 임대하는 것 외에도 부동산에 투자하는 다른 많은 방법이 있다. 다음은 기타 일반적인 투자입니다.
부동산 투자신탁회사 (RealEstateInvestmentTrust)
부동산 투자신탁기금 (REITs) 은 투자자들이 일련의 부동산이나 기타 부동산 자산에 대한 채무나 지분 투자를 집중적으로 할 수 있도록 하는 회사다. 부동산 투자신탁기금은 사모펀드, 공개거래기금, 비공거래기금으로 나눌 수 있다. REITs 는 기존 부동산 거래를 거치지 않고 부동산에 투자하고자 하는 투자자들에게 매우 적합하다.
대부분 부동산 투자 신탁 기금은 수동적인 수입원이며, 보통 주식과 채권을 포함한 다양화 포트폴리오의 일부이다.
매매
매매 (부동산 거래라고도 함) 는 부동산 투자와 비슷하지만 임대와 관련되거나 거의 관련되지 않습니다. 일반적으로 부동산은 구입되고, 개선되고, 매각 이익은 보통 짧은 시간 내에 이루어진다. 때로는 개선이 없다. 집을 매매할 때, 흔히 주택 매매라고 한다. 이윤을 내기 위해 부동산을 매매하려면 통상 깊은 시장 지식과 전문 기술이 필요하다.
도매업
도매는 부동산 거래를 찾고, 거래를 얻기 위해 계약을 작성한 다음, 계약을 다른 구매자에게 판매하는 과정이다. 도매상은 여태껏 진정으로 부동산을 소유한 적이 없다.
