máy tính cho thuê
cho thuê nhà đầu tư
đầu tư bất động sản cho thuê là đầu tư liên quan đến bất động sản và mua, tiếp theo là sở hữu, cho thuê và bán bất động sản. Tùy thuộc vào loại bất động sản cho thuê, các nhà đầu tư cần phải có trình độ chuyên môn và kiến thức nhất định để có lợi nhuận từ khoản đầu tư. Bất động sản có thể là hầu hết các tài sản có thể cho thuê, ví dụ, một đơn vị, một căn chung cư, một căn nhà đơn lẻ, toàn bộ căn nhà, một khu thương mại bán lẻ hoặc một không gian văn phòng. trong một số trường hợp, bất động sản công nghiệp cũng có thể được sử dụng như là đầu tư cho thuê. Các đối tượng cho thuê thương mại (như các căn cứ hoặc các tòa nhà văn phòng) phức tạp hơn và khó phân tích hơn vì các nhân tố khác nhau có thể dẫn đến quy mô lớn hơn. đối với các bất động sản cũ hơn, thường có chi phí bảo trì và sửa chữa cao hơn.
đầu tư bất động sản cho thuê thường đòi hỏi nhiều vốn, dựa vào dòng tiền mặt và mức thanh khoản thấp. tuy nhiên, so với thị trường chứng khoán, đầu tư bất động sản cho thuê thường ổn định hơn, có ưu đãi về thuế và có khả năng phòng chống lạm phát hơn. nếu chúng được phân tích tài chính đúng cách, chúng có thể trở thành đầu tư có lợi nhuận. máy tính cho thuê tài sản có thể giúp tính toán những con số này.
thu nhập
có nhiều cách để đầu tư vào tài sản cho thuê. đầu tiên, các nhà đầu tư thường nhận được dòng tiền thường xuyên dưới hình thức thanh toán tiền thuê nhà hàng tháng. Ngoài ra, cũng như bất kỳ quyền sở hữu cổ phần nào, việc cho thuê bất động sản cho phép các nhà đầu tư có thể thu được lợi nhuận từ giá trị gia tăng của bất động sản. không giống như thu nhập thuê nhà, bán hàng cung cấp một lợi nhuận khổng lồ.
trách nhiệm
đầu tư cho thuê không phải là thu nhập thụ động. nó cần thời gian và nỗ lực. nhà đầu tư hoặc chủ sở hữu phải đảm nhận vai trò của chủ nhà và tất cả các trách nhiệm công việc liên quan đến nó.
trách nhiệm chung cho thuê tài sản bao gồm:
- quản lý người thuê& mdash tìm người thuê, kiểm tra lý lịch người thuê tiềm năng, tạo hợp đồng thuê hợp pháp, thu tiền thuê nhà, và trục xuất người thuê nếu cần thiết.
- bảo trì tài sản& mdash sửa chữa, sửa chữa, sửa chữa, sửa chữa, vân vân.
- quản lý& mdash lưu trữ tài liệu, thiết lập thuê, xử lý thuế, trả lương cho nhân viên, ngân sách, v. v.
Chủ sở hữu tài sản cho thuê thường thuê một công ty quản lý tài sản với chi phí cố định hoặc tỷ lệ phần trăm để xử lý tất cả các trách nhiệm. Các nhà đầu tư có thời gian hạn chế, những nhà đầu tư không sống gần các tài sản cho thuê, những nhà đầu tư không quan tâm đến việc quản lý hoặc những nhà đầu tư có khả năng chi trả có thể được hưởng lợi từ việc thuê một công ty quản lý tài sản. theo ước tính sơ sài, chi phí này chiếm khoảng 10% thu nhập cho thuê.
các hướng dẫn chung
Đầu tư bất động sản có thể phức tạp, nhưng khi phân tích đầu tư, có một số nguyên tắc chung mà bạn có thể bắt đầu nhanh chóng. tuy nhiên, mỗi thị trường là khác nhau, và những hướng dẫn này có thể không áp dụng trong một số trường hợp. Điều quan trọng là chúng nên được đối xử như vậy, không phải như một sự thay thế cho phân tích tài chính khó khăn hoặc tư vấn của các chuyên gia bất động sản.
Quy tắc 50%Tổng chi phí hoạt động của bất động sản cho thuê & mdash có thể dao động khoảng 50% doanh thu. chi phí vận hành không bao gồm tiền thế chấp hoặc lãi suất. 50% còn lại có thể dùng để trả nợ mỗi tháng. nó có thể được sử dụng để ước tính nhanh dòng tiền mặt và lợi nhuận.
quy tắc 1%Sau khi sửa chữa, tổng thu nhập cho thuê hàng tháng phải bằng 1% hoặc nhiều hơn giá mua bất động sản. không có gì là hiếm khi người ta sử dụng 2% hoặc thậm chí 3% quy tắc.
Một quy tắc ít được biết đến là quy tắc 70%. Đây là quy tắc mua và bán bất động sản bị hư hỏng để kiếm lợi nhuận, quy định giá mua phải thấp hơn giá trị sửa chữa (ARV) trừ 70% chi phí sửa chữa (phục hồi).
tỷ lệ lợi nhuận nội bộ
Tỷ lệ lợi nhuận nội bộ (IRR) hoặc tổng lợi nhuận hàng năm là tỷ lệ lợi nhuận hàng năm cho mỗi đô la đầu tư trong thời gian đầu tư. hầu hết các nhà đầu tư, nếu không phải tất cả, thường sử dụng nó để so sánh các khoản đầu tư khác nhau. lợi nhuận nội bộ càng cao, đầu tư càng lý tưởng.
lợi nhuận nội bộ là một trong những chỉ số quan trọng nhất để đo lường lợi nhuận của bất động sản cho thuê. Tỷ lệ vốn hóa quá cơ bản, tỷ lệ đầu tư tiền mặt (CFROI) không tính đến giá trị thời gian của tiền tệ.
tỷ lệ vốn hóa
Tỷ lệ vốn hóa thường được gọi là tỷ lệ giới hạn, là tỷ lệ thu nhập kinh doanh ròng (NOI) so với giá trị tài sản đầu tư hoặc giá trị thị trường hiện tại.
| lãi suất tối đa = |
|
tỷ lệ lãi suất là chỉ số tốt nhất cho việc đầu tư nhanh chóng.
Đánh giá lãi suất tối đa trong quá khứ của một tài sản cũng rất hữu ích để hiểu được hiệu suất của tài sản trong quá khứ, điều này cho phép các nhà đầu tư suy luận về hiệu suất trong tương lai của tài sản.
Nếu việc đo lường doanh nghiệp lớn của một tài sản cho thuê được đặt là đặc biệt phức tạp, phân tích dòng tiền có thể là một phương pháp thay thế chính xác hơn.
đầu tư vào dòng tiền mặt
khi mua bất động sản cho thuê, bạn cần phải kiểm tra dòng tiền mặt. dòng tiền mặt tiêu cực không bền vững có thể dẫn đến sự thất bại trong đầu tư cho thuê nhà. tỷ lệ đầu tư tiền mặt (cfroi) là một thước đo. Đôi khi được gọi là tiền mặt trả lại tiền mặt, CFROI giúp các nhà đầu tư xác định mất mát / lợi nhuận liên quan đến dòng tiền mặt liên tục. Tỷ lệ CFROI hàng năm của bất động sản cho thuê bền vững thường phải tăng liên tục, thường là do thanh toán thế chấp tĩnh cũng như tăng giá thu nhập cho thuê theo thời gian.
những điều cần ghi nhớ
Nói chung, tỷ lệ lợi nhuận nội bộ, CFROI và lãi suất tối đa của đầu tư càng cao càng tốt. Trong thế giới thực, đầu tư vào bất động sản cho thuê không có khả năng được thực hiện hoàn toàn theo kế hoạch hoặc các tính toán của máy tính cho thuê. quá nhiều giả định tài chính trong thời gian dài (thường là vài thập kỷ) có thể dẫn đến bất ngờ/ bất ngờ. Cho dù đó là một cuộc suy thoái kinh tế ngắn ngủi làm giảm giá trị bất động sản đáng kể, hoặc là việc xây dựng các trung tâm mua sắm thịnh vượng làm tăng giá trị, cả hai trường hợp đều có thể có ảnh hưởng lớn đến lãi suất tối đa, lãi suất nội bộ và CFROI. ngay cả những thay đổi trung cấp như chi phí bảo trì hoặc tăng tỷ lệ trống có thể ảnh hưởng đến con số. Thuê thuê hàng tháng cũng có thể dao động đáng kể mỗi năm, vì vậy điều gì sẽ xảy ra vài thập kỷ sau đó có thể không thực tế dựa trên giá thuê ước tính trong một thời gian nhất định và dựa trên tỷ lệ tăng giá. Hơn nữa, trong khi tính đến giá trị gia tăng, nó không tính đến lạm phát, điều này có thể bóp méo một con số khổng lồ.
các loại đầu tư bất động sản khác
ngoài việc cho thuê nhà, có rất nhiều cách khác để đầu tư bất động sản. đây là một số đầu tư phổ biến khác.
công ty đầu tư bất động sản (realestate investment trust)
Quỹ ủy thác đầu tư bất động sản (REITs) là một công ty cho phép các nhà đầu tư tập trung vốn để đầu tư vào nợ hoặc cổ phần trong một loạt các tài sản bất động sản hoặc các tài sản bất động sản khác. quỹ ủy thác đầu tư bất động sản có thể được chia thành quỹ tư nhân, quỹ giao dịch công khai và quỹ giao dịch không công khai. REITs rất phù hợp với những nhà đầu tư muốn đầu tư vào bất động sản mà không cần giao dịch bất động sản truyền thống.
Về phần lớn, quỹ ủy thác đầu tư bất động sản là một nguồn thu nhập thụ động, một phần của danh mục đầu tư đa dạng thường bao gồm cổ phiếu và trái phiếu.
mua bán
mua bán (đôi khi được gọi là giao dịch bất động sản) tương tự như đầu tư cho thuê bất động sản, ngoại trừ việc không hoặc hiếm khi liên quan đến cho thuê. Nói chung, bất động sản được mua, cải thiện và sau đó bán để có lợi nhuận, thường trong một thời gian ngắn. Đôi khi không có sự cải thiện. khi mua và bán nhà, nó thường được gọi là nhà cửa. mua bán bất động sản để kiếm lợi nhuận thường đòi hỏi kiến thức thị trường sâu sắc và kỹ năng chuyên môn.
kinh doanh bán buôn
bán buôn là quá trình tìm kiếm một giao dịch bất động sản, viết một hợp đồng để có được một giao dịch, sau đó bán hợp đồng cho một người mua khác. các nhà buôn bán buôn không bao giờ sở hữu bất động sản.
