賃貸不動産計算機
賃貸不動産投資
賃貸不動産投資とは、不動産とその購入に関わる投資であり、不動産の保有、賃貸、売却である。 賃貸不動産のタイプによっては、投資家は投資から利益を得るために一定レベルの専門知識と知識を必要とする。 不動産は、ユニット、複式マンション、一軒家、マンション全体、商業小売広場、オフィススペースなど、賃貸可能な財産のほとんどであってもよい。 場合によっては、工業不動産もリース不動産投資として使用できます。 アパートやオフィスビルなど、より多くの商業リース不動産はより複雑で、分析も困難です。規模が大きいため、さまざまな要因が発生します。 古い不動産の場合、通常は高いメンテナンスとメンテナンスコストを負担します。
賃貸不動産投資は通常資本集約型で、キャッシュフローに依存し、流動性レベルが低い。 しかし、株式市場に比べて、賃貸不動産投資は通常より安定しており、税収優遇があり、インフレに対応する可能性が高い。 適切な財務分析を行うと、有利な投資になる可能性があります。 リース資産計算機はこれらの数字を計算するのに役立ちます。
収入
賃貸不動産投資には収入を得る方法がいくつかある。 まず、投資家は通常、毎月テナントに賃貸料を支払う形で定期的なキャッシュフローを得る。 また、いかなる所有権と同様に、賃貸不動産は投資家が不動産の付加価値から利益を得る可能性がある。 賃貸収入とは異なり、販売は単一の巨額の見返りを提供する。
責任
賃貸投資は受動的な収入ではない。 これには時間と努力が必要です。 投資家または所有者は家主の役割とそれに関連するすべての仕事の責任を負わなければならない。
賃貸不動産を所有する一般的な責任は次のとおりです
- テナント管理& mdashはテナントを探し、潜在的なテナントをバックグラウンドで審査し、合法的なリース契約を作成し、賃貸料を受け取り、必要に応じてテナントを追放する。
- 不動産のメンテナンス& mdashメンテナンス、メンテナンス、リフォームなど。
- の管理& mdashファイルのアーカイブ、賃貸料の設定、税務処理、従業員の給料、予算など。
賃貸不動産の所有者は通常、固定費またはパーセント費で不動産管理会社を雇い、すべての責任を処理する。 時間の限られた投資家、賃貸不動産の近くに住んでいない投資家、自ら管理することに興味のない投資家、または費用を負担できる投資家は不動産管理会社を雇うことから利益を得ることができる。 概算によると、この費用は賃貸不動産の収入の約10%を占めている。
一般のガイドライン
不動産投資は複雑かもしれませんが、投資を分析する際には、いくつかの共通の原則が迅速な出発点となります。 しかし、市場ごとに異なり、これらのガイドラインは一部の状況には適用されない可能性が高い。 重要なのは、ハード財務分析や不動産専門家が提案する代替品としてではなく、このように扱われることです。
50%ルール& mdash賃貸不動産の運営支出総額は収入の50%前後をさまよっている。 運営費には抵当ローンの元本や利息は含まれていません。 また50%は毎月の住宅ローンの支払いに使用できます。 これは、投資のキャッシュフローと利益を迅速に見積もるために使用できます。
1%ルール& mdash修理後、毎月の総賃貸収入は不動産購入価格の1%以上でなければならない。 2%や3%の原則を使う人は、高ければ高いほどいいということは珍しくありません。
あまり知られていないルールの一つは70%ルールです。 これは不良不動産を購入して売却して利益を得るルールで、購入価格は修復後価値（ARV）から修復費用（修復）を引いた70%を下回ることを規定しています。
内部利回り
内部収益率（IRR）または年間総収益率は、投資期間中に1ドルを投資するごとに得られる年間収益率です。 ほとんどの投資家は、すべてでなければ、通常、それを使用して異なる投資を比較します。 内部利回りが高いほど、投資は理想的になります。
内部利回りは賃貸不動産の収益性を測る最も重要な指標の一つである。 資産計上率が基礎的すぎて、キャッシュフロー投資収益率（CFROI）は通貨の時間的価値を考慮していない。
資産計上率
資産計上率は通常上限率と呼ばれ、投資資産価値または現在の市場価値に対する純営業利益(NOI)の比率です。
| 上限金利= |
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上限金利は不動産比較に迅速に投資するための最良の指標である。
ある資産の過去の上限金利を評価することは、その資産の過去の業績を知るのにも役立ち、投資家はその資産の将来の業績を推定することができる。
特定の賃貸不動産の純営業収入の測定が特に複雑な場合、キャッシュフロー割引分析はより正確な代替方法である可能性があります。
投資キャッシュフローの収益率
賃貸不動産をローンで購入するときは、キャッシュフローをよくチェックする必要があります。 持続不可能な負のキャッシュフローは、賃貸不動産への投資に失敗する可能性があります。 キャッシュフロー投資収益率（CFROI）は、これを測定する基準です。 現金対現金リターンと呼ばれることもあり、CFROIは投資家が継続的なキャッシュフローに関連する損失/収益を識別するのに役立ちます。 持続可能な賃貸不動産の年間CFROI率は通常増加しなければならない。これは通常、静的抵当ローンの支払いと賃貸収入が時間の経過とともに上昇するためである。
心に留めておくべきこと
一般的に、投資の内部利回り、CFROI、上限金利は高いほどよい。 現実世界では、賃貸不動産への投資は、計画や賃貸不動産計算機の計算通りに行われる可能性は低い。 長期的(通常は数十年)にこんなに多くの財務仮定をすると、不良/意外な驚きを招く可能性がある。 一時的な不況が不動産価値を大幅に下落させた場合も、繁栄するショッピングモールの建設が価値を上昇させた場合も、いずれの場合も上限金利、内部利回り、CFROIに大きな影響を及ぼす可能性がある。 メンテナンスコストや空輸率の上昇など中間層の変化でも数字に影響します。 月間賃貸料も毎年大幅に変動する可能性があるため、ある時間の推定賃貸料に基づいて上昇率から数十年後の状況を推定することは現実的ではない可能性がある。 また、価値の付加価値は考慮されているが、インフレは考慮されておらず、 これはこのような膨大な数字を大きく歪める可能性があります。
その他のタイプの不動産投資
賃貸不動産だけでなく、不動産に投資する方法もたくさんあります。 他の一般的な投資を以下に示します。
不動産投資信託会社（RealEstateInvestmentTrust）。
不動産投資信託基金（REITs）は、投資家が資金を集めて一連の不動産またはその他の不動産資産に債務または持分投資を行う会社です。 不動産投資信託基金はプライベートファンド、公開取引ファンド、非公開取引ファンドに分けることができる。 REITsは、従来の不動産取引を行わずにポートフォリオを不動産に投資したいと考えている投資家に最適です。
不動産投資信托基金は受動的な収入源であり、通常株式や債券を含む多様な投資の組み合わせの一部である。
商売
売買（不動産取引と呼ばれることもある（賃貸不動産投資に似ていますが、賃貸には関係しないか、あまり関係しません。 一般的に、不動産が購入され、改良され、売却されて利益を得るのは、通常短時間である。 改善されていないことがある。 家を売買するとき、通常は家の売買と呼ばれます。 利益を得るために不動産を売買するには、通常、深い市場知識と専門知識が必要です。
卸売業
卸売りは不動産取引を探し、契約書を書いて取引を獲得し、契約書を別の購入者に販売するプロセスである。 問屋は不動産を実際に所有したことがない。
