Калькулятор аренды недвижимости
Аренда недвижимости для инвестиций
Инвестиции в аренду недвижимости относятся к инвестициям, связанным с недвижимостью и ее покупкой, а затем к владению, аренде и продаже недвижимости. В зависимости от типа арендованной недвижимости, инвестор должен обладать определенным уровнем профессиональных знаний и знаний, чтобы получить прибыль от своих инвестиций. Недвижимость может представлять собой большинство арендованных объектов, таких как жилье, многоквартирный дом, одноквартира, целая квартира, торговая площадка или офисное пространство. В некоторых случаях промышленные объекты могут также использоваться в качестве инвестиций в аренду недвижимости. Более коммерчески арендованные объекты, такие как многоквартирные здания или офисные здания, более сложны и сложнее анализировать, поскольку большие размеры связаны с различными факторами. Для более старых объектов, как правило, более высокие затраты на техническое обслуживание и ремонт.
Инвестиции в аренду недвижимости, как правило, капиталоемкие, зависят от денежных потоков и имеют низкий уровень ликвидности. Однако, по сравнению с фондовым рынком, инвестиции в аренду недвижимости, как правило, более стабильны, имеют налоговые льготы и с большей вероятностью защищены от инфляции. При надлежащем финансовом анализе они могут стать прибыльными инвестициями. Калькулятор арендованных активов может помочь вычислить эти цифры.
Доходы
Для аренды недвижимости существует несколько способов получения дохода. Во-первых, инвесторы обычно получают регулярный денежный поток в виде ежемесячных платежей арендаторам. Кроме того, как и в случае собственности на любые акции, сдача в аренду недвижимости дает инвесторам возможность извлечь выгоду из добавленной стоимости недвижимости. В отличие от дохода от аренды, продажа обеспечивает единую огромную прибыль.
ответственность
Аренда недвижимости не является пассивным доходом. Это требует времени и усилий. Инвестор или владелец должен взять на себя роль домовладельца и все связанные с ним рабочие обязанности.
Общая ответственность за владение арендованной недвижимостью включает в себя:
- Управление арендаторами& mdash ищет арендаторов, проводит проверку биографии потенциальных арендаторов, создает законные договоры аренды, взимает арендную плату и, при необходимости, высылает арендаторов.
- Сохранение имущества& mdash для ремонта, технического обслуживания, реконструкции и т.д.
- Управляемый&mdash архивирует документы, устанавливает арендную плату, обрабатывает налоги, выплачивает зарплату сотрудникам, бюджет и многое другое.
Владельцы арендуемой недвижимости, как правило, нанимают компанию по управлению недвижимостью с фиксированной платой или процентной платой, чтобы справиться со всеми обязанностями. Инвесторы с ограниченным временем, инвесторы, которые не живут рядом с арендованной недвижимостью, инвесторы, которые не заинтересованы в личном управлении недвижимостью или инвесторы, которые могут позволить себе плату, могут извлечь выгоду из найма компании по управлению недвижимостью. По приблизительным оценкам, это составляет около 10% дохода от аренды недвижимости.
Общие руководящие принципы
Инвестиции в недвижимость могут быть сложными, но при анализе инвестиций есть несколько общих принципов, которые могут служить быстрой отправной точкой. Тем не менее, каждый рынок отличается, и эти руководящие принципы, вероятно, не будут применимы в некоторых ситуациях. Важно, что к ним следует относиться таким образом, а не в качестве замены жесткого финансового анализа или рекомендаций профессионалов в области недвижимости.
Правило 50%Общие эксплуатационные расходы на арендуемую недвижимость & mdash колеблются примерно в 50% от дохода. Операционные расходы не включают основную сумму или проценты по ипотечным кредитам. Остальные 50% могут быть использованы для оплаты ежемесячной ипотеки. Это может быть использовано для быстрой оценки денежного потока и прибыли инвестиций.
Правило 1%После ремонта совокупный ежемесячный доход от аренды должен составлять 1% или более от цены покупки недвижимости. Нередко люди используют 2% или даже 3% принцип, чем выше, тем лучше.
Одним из менее известных правил является правило 70%. Это правило покупки и продажи плохой недвижимости с целью получения прибыли, которое предусматривает, что цена покупки должна быть ниже восстановленной стоимости (ARV) минус 70% стоимости восстановления (реставрации).
Внутренние нормы доходности
Внутренний коэффициент доходности (IRR) или годовой совокупный коэффициент доходности - это годовой коэффициент доходности, полученный за каждый доллар, вложенный в течение инвестиционного периода. Большинство, если не все, инвесторов обычно используют его для сравнения различных инвестиций. Чем выше внутренняя доходность, тем лучше инвестировать.
Внутренняя доходность является одним из наиболее важных показателей рентабельности арендованной недвижимости. Коэффициент капитализации слишком основан, и коэффициент возврата инвестиций по денежным потокам (CFROI) не учитывает временную стоимость валюты.
коэффициент капитализации
Коэффициент капитализации, часто называемый верхним пределом, представляет собой соотношение чистых операционных доходов (NOI) к стоимости инвестированных активов или текущей рыночной стоимости.
| максимальная процентная ставка = |
|
Максимальная процентная ставка является лучшим показателем для быстрого сравнения инвестиций в недвижимость.
Оценка предельной процентной ставки по активу в прошлом также может быть полезна для понимания прошлых показателей этого актива, что позволяет инвесторам делать вывод о будущих показателях этого актива.
Если измерение чистых операционных доходов от конкретной арендованной недвижимости является особенно сложным, анализ дисконтирования денежных потоков может быть более точной альтернативой.
Возврат инвестиционных денежных потоков
При покупке арендованной недвижимости с помощью кредита необходимо тщательно проверять денежный поток. Неустойчивые отрицательные денежные потоки могут привести к провалу инвестиций в аренду недвижимости. Окупаемость инвестиций по денежным потокам (CFROI) является показателем этого. CFROI, иногда называемый денежными доходами, помогает инвесторам идентифицировать убытки / прибыли, связанные с непрерывным денежным потоком. Годовой процент CFROI для устойчивого арендованного имущества, как правило, должен постоянно увеличиваться, как правило, из-за статических ипотечных платежей, а также из-за повышения ценности доходов от аренды с течением времени.
Что нужно помнить
Как правило, чем выше внутренняя доходность инвестиций, CFROI и верхняя процентная ставка, тем лучше. В реальном мире инвестиции в арендуемую недвижимость вряд ли будут выполнены полностью в соответствии с планом или расчетами калькулятора аренды недвижимости. В долгосрочной перспективе (обычно десятилетия) делать столько финансовых предположений может привести к плохим/неожиданным сюрпризам. Будь то кратковременная рецессия, которая привела к значительному снижению стоимости недвижимости, или строительство процветающих торговых центров, которая привела к росту стоимости, оба сценария могут оказать огромное влияние на максимальную процентную ставку, внутреннюю доходность и CFROI. Даже изменения среднего уровня, такие как затраты на техническое обслуживание или увеличение доли вакансий, могут повлиять на цифры. Ежемесячная аренда также может сильно колебаться из года в год, поэтому нереалистично предположить, что произойдет несколько десятилетий спустя, основываясь на оценке арендной платы в определенный период времени и на коэффициенте повышения стоимости. Кроме того, учитывая добавленную стоимость, не учитывая инфляцию, Это может привести к серьезным искажениям таких огромных цифр.
Другие виды инвестиций в недвижимость
Помимо аренды недвижимости, существует множество других способов инвестировать в недвижимость. Ниже перечислены другие типичные инвестиции.
Инвестиционный траст недвижимости (Real Estate Investment Trust)
Инвестиционные трастовые фонды недвижимости (REITs) - это компании, которые позволяют инвесторам сосредоточить капитал для инвестиций в долговые или акционерные капиталы в целый ряд недвижимости или других активов недвижимости. Инвестиционный трастовый фонд недвижимости можно разделить на частные инвестиционные фонды, публично торгуемые фонды и закрытые инвестиционные фонды. REITs идеально подходят для инвесторов, которые хотят инвестировать свой портфель в недвижимость без традиционных сделок с недвижимостью.
Инвестиционный траст в недвижимость в значительной степени является источником пассивного дохода и является частью диверсифицированного портфеля, который обычно включает в себя акции и облигации.
Торговля
Сделка покупки и продажи (иногда называемая сделкой с недвижимостью) аналогична сдаче в аренду инвестиций в недвижимость, за исключением того, что сдача в аренду не связана или редко связана. Как правило, недвижимость покупается, улучшается, а затем продается с прибылью, как правило, в течение короткого периода времени. Иногда не улучшается. При продаже жилья это обычно называется покупкой жилья. Покупка и продажа недвижимости для получения прибыли обычно требует глубоких рыночных знаний и специальных навыков.
оптовая индустрия
Оптовая торговля - это процесс поиска сделки с недвижимостью, составления контракта для получения сделки, а затем продажи контракта другому покупателю. Оптовые торговцы никогда не владели недвижимостью.
