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抵押计算器

摊销表

抵押计算器有助于估计每月到期还款以及与抵押贷款相关的其他财务成本。有选择包括额外付款或普通抵押贷款相关费用的年度百分比增长。该计算器主要供美国居民使用。

抵押

抵押贷款是由财产担保的贷款，通常是房地产。贷款人将其定义为用于支付房地产的借款。实质上，贷款人帮助买方向卖方支付房屋款项，买方同意在一段时间内偿还借款，在美国通常为15年或30年。每个月都从买方向贷款人支付一笔款项。每月还款的一部分被称为本金，即原始借款额。另一部分是利息，这是支付给贷款人使用这笔钱的成本。可能会有一个托管账户用于支付财产税和保险费用。在每月最后一次付款之前，买方不能被视为抵押财产的完全所有者。在美国，最常见的抵押贷款是传统的30年期固定利率贷款，占所有抵押贷款的70%至90%。在美国，抵押贷款是大多数人拥有房屋的方式。

抵押计算器组件

抵押贷款通常包括以下几个关键部分。这些也是抵押计算器的基本组成部分。

• 贷款金额& mdash从贷方或银行借入的金额。在抵押贷款中，这相当于购买价格减去任何首付款。一个人可以借的最高贷款金额通常与家庭收入或负担能力相关。要估算可承受的金额，请使用我们的 房价计算器。
• 预付定金& mdash购买的预付款，通常是总价格的一定百分比。这是借款人支付的购买价格部分。通常情况下，抵押贷款机构希望借款人支付20%或更多的首付款。在某些情况下，借款人的首付比例可能低至3%。如果借款人的首付低于20%，他们将被要求支付私人抵押贷款保险（PMI）。借款人需要持有这项保险，直到贷款的剩余本金降至房屋原始购买价格的80%以下。一般的经验法则是首付越高，利率越优惠，贷款越有可能获得批准。
• 贷款期限& mdash贷款必须全部偿还的时间。大多数固定利率抵押贷款期限为15年、20年或30年。较短的期限，如15年或20年，通常包括较低的利率。
• 利率& mdash作为借贷成本收取的贷款百分比。抵押贷款可以收取固定利率抵押贷款（FRM）或可调利率抵押贷款（ARM）的费用。顾名思义，利率在FRM贷款期间保持不变。上面的计算器只计算固定利率。对于arm，利率通常在一段时间内是固定的，之后将根据市场指数定期调整。武器将部分风险转移给借款人。因此，在贷款期限相同的情况下，初始利率通常比FRM低0.5%至2%。抵押贷款利率通常以年化利率（APR）表示，有时称为名义APR或有效APR .它是以周期利率乘以一年的复利周期数表示的利率。例如，如果抵押贷款利率为每年6%，这意味着借款人将不得不支付6%除以12，得出每月0.5%的利息。

与房屋所有权和抵押贷款相关的成本

每月的抵押贷款付款通常包括与拥有房屋相关的大部分财务成本，但还有其他大量成本要记住。这些费用分为两类:经常性费用和非经常性费用。

经常性成本

大多数经常性成本持续存在于整个抵押贷款期。它们是一个重要的财务因素。作为通货膨胀的副产品，财产税、房屋保险、HOA费用和其他成本随着时间的推移而增加。在计算器中，经常性成本位于“包括以下选项”复选框下。在“更多选项”下，计算器中还有年度增长百分比的可选输入使用这些可以导致更精确的计算。

• 财产税& mdash财产所有者向管理当局缴纳的税。在美国，房产税通常由市政府或县政府管理。所有50个州都在地方一级征收财产税。美国每年的房地产税因地区而异；平均而言，美国人每年要缴纳约1.1%的房产税。
• 家庭保险& mdash保护业主免受其不动产可能发生的事故的保险单。房屋保险还可以包含个人责任保险，以防止在房屋内外发生的伤害诉讼。房屋保险的费用因地点、房产状况和保险金额等因素而异。
• 私人抵押贷款保险& mdash在借款人无力偿还贷款时保护抵押贷款人。具体来说，在美国，如果首付款低于房产价值的20%，贷款人通常会要求借款人购买PMI，直到贷款价值比（LTV）达到80%或78%。PMI价格根据首付款、贷款规模和借款人信用等因素而变化。年成本通常为贷款金额的0.3%至1.9%。
• HOA费& mdash房主协会（HOA）向房主征收的费用，该协会是一个维护和改善其权限范围内的社区财产和环境的组织。公寓、联排别墅和一些独栋住宅通常需要支付HOA费用。HOA年费通常不到房产价值的百分之一。
• 其他费用& mdash包括水电费、房屋维护费用以及任何与房屋日常维护相关的费用。仅在年度维护上就花费房产价值的1%或更多是很常见的。

非经常性费用

计算器不会计算这些成本，但记住它们仍然很重要。

• 借款手续费& mdash房地产交易结束时支付的费用。这些不是经常性费用，但可能会很贵。在美国，抵押贷款的结算成本可能包括律师费、产权服务费、记录费、调查费、财产转让税、经纪佣金、抵押申请费、积分、评估费、检查费、房屋保修、预付房屋保险、按比例分配的财产税、按比例分配的房主协会会费、按比例分配的利息等。这些费用通常由买方承担，但也有可能与卖方或贷款人协商“信贷”。在一笔40万美元的交易中，买家支付约1万美元的总成交成本并不罕见。
• 初始翻新& mdash一些买家选择在入住前进行翻新。翻新的例子包括更换地板，重新粉刷墙壁，更新厨房，甚至大修整个内部或外部。虽然这些费用可能会很快增加，但装修费用是可选的，业主可能会选择不立即解决装修问题。
• 多方面的& mdash新家具、新电器和搬家费用是购房的典型非经常性费用。这还包括修理费。

提前还款和额外付款

在许多情况下，抵押贷款借款人可能希望尽早还清抵押贷款，无论是全部还是部分，原因包括但不限于节省利息、想要出售房屋或再融资。我们的计算器可以计算每月、每年或一次性的额外付款。然而，借款人需要了解提前支付抵押贷款的利弊。

早期还款策略

除了完全还清抵押贷款外，通常有三种主要策略可用于提前偿还抵押贷款。借款人主要采用这些策略来节省利息。这些方法可以结合使用或单独使用。

1. 支付额外费用& mdash这只是每月付款之外的额外付款。在典型的长期抵押贷款中，很大一部分早期付款将用于支付利息而不是本金。任何额外的付款都会减少贷款余额，从而降低利息并使借款人在长期内提前还清贷款。有些人养成了每月额外付费的习惯，而另一些人则尽可能地额外付费。抵押贷款计算器中有可选输入以包括许多额外付款，比较有额外付款或无额外付款的补充抵押贷款的结果会很有帮助。
2. 两周支付一次& mdash借款人每两周支付月供的一半。一年中有52周，这相当于一年中偿还26次或13个月的抵押贷款。这种方法主要适用于那些两周领一次薪水的人。他们更容易养成习惯，从每份薪水中拿出一部分来支付抵押贷款。计算结果中显示的是两周一次的付款，以供比较。
3. 短期贷款的再融资& mdash再融资包括获得一笔新贷款来偿还一笔旧贷款。采用这种策略，借款人可以缩短期限，通常会导致较低的利率。这可以加快回报并节省利息。然而，这通常会给借款人带来更大的月供。此外，借款人在再融资时可能需要支付结算成本和费用。

提前还款的原因

支付额外费用具有以下优势:

• 降低利息成本& mdash借款人可以在利息上省钱，这通常相当于一笔很大的支出。
• 较短的还款期& mdash缩短还款期限意味着还款将比抵押协议中规定的原始期限更快。这导致借款人更快地还清抵押贷款。
• 个人满意度& mdash从债务中解脱出来后的情感幸福感。无债务状态也让借款人有能力在其他领域消费和投资。

提前还款的弊端

然而，额外的支付也是有代价的。借款人在支付抵押贷款前应考虑以下因素:

• 可能的提前还款罚款& mdash提前还款罚款是借款人和抵押贷款人之间的一项协议，最有可能在抵押贷款合同中解释，该协议规定了允许借款人偿还的金额和时间。罚款金额通常表示为提前还款时未偿余额的百分比或指定的利息月数。罚款金额通常会随着时间的推移而减少，直到最终逐步取消，通常在5年内。出售房屋的一次性付款通常免于提前还款罚款。
• 机会成本& mdash提前还清抵押贷款可能并不理想，因为抵押贷款利率与其他金融利率相比相对较低。例如，偿还利率为4%的抵押贷款时，一个人可能会通过投资获得10%或更多的收益，这可能是一个巨大的机会成本。
• 锁在房子里的资本& mdash放在房子里的钱是借款人不能花在其他地方的现金。如果出现意外的现金需求，这最终可能会迫使借款人获得额外贷款。
• 税收减免损失& mdash美国的借款人可以从他们的税收中扣除抵押贷款利息成本。较低的利息支付导致较少的扣除。然而，只有分项扣除（而不是标准扣除）的纳税人才能享受这项福利。

美国抵押贷款简史

在20年代初^{泰国(Thailand)} 世纪，买房需要攒下一大笔首付。借款人必须支付50%的首付，获得三年或五年的贷款，然后在期末面临巨额还款。

在这种条件下，只有十分之四的美国人买得起房子。在大萧条期间，四分之一的房主失去了他们的房子。

为了补救这种情况，政府在20世纪30年代成立了联邦住房管理局（FHA）和房利美，为抵押贷款市场带来流动性、稳定性和可负担性。两家公司都帮助推出了首付更低、建设标准更统一的30年期抵押贷款。

这些项目还帮助返乡士兵在二战结束后筹集了一笔住房资金，并在随后的几十年里引发了一场建筑热潮。此外，FHA在困难时期帮助了借款人，比如上世纪70年代的通胀危机和80年代的能源价格下跌。

到2001年，住房自有率达到了创纪录的68.1%。

2008年金融危机期间，政府的参与也起到了帮助作用。这场危机迫使联邦政府接管房利美，因为它在大规模违约中损失了数十亿美元，尽管它在2012年恢复了盈利。

在全国房地产价格下跌之际，FHA也提供了进一步帮助。它进行了干预，在美联储的支持下要求更高比例的抵押贷款。这帮助稳定了2013年的房地产市场。如今，这两家实体继续积极为数百万套独栋住宅和其他住宅财产提供保险。

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