出租房产计算器
出租房产投资
租赁物业投资是指涉及房地产及其购买的投资，随后是房地产的持有、租赁和出售。根据出租物业的类型，投资者需要一定水平的专业知识和知识才能从投资中获利。不动产可以是大多数可出租的财产，例如一个单元、一套复式公寓、一个独栋住宅、一整栋公寓、一个商业零售广场或一个办公空间。在某些情况下，工业物业也可以用作租赁物业投资。更多的商业租赁物业（如公寓楼或办公楼）更为复杂，也更难分析，因为规模较大会导致各种因素。对于较旧的物业，通常会承担较高的维护和维修成本。
租赁物业投资通常是资本密集型的，依赖现金流，流动性水平较低。然而，与股票市场相比，租赁房地产投资通常更稳定，有税收优惠，更有可能对冲通货膨胀。如果进行适当的财务分析，它们可能会成为有利可图的投资。租赁资产计算器可以帮助计算这些数字。
收入
出租房产投资有几种赚取收入的方式。首先，投资者通常以每月向租户支付租金的形式获得定期现金流。此外，与任何股权的所有权一样，出租房产使投资者有可能从房产的增值中获利。与租金收入不同，销售提供的是单一的巨额回报。
责任
出租房产投资不是被动收入。这需要时间和努力。投资者或所有者必须承担房东的角色以及与之相关的所有工作职责。
拥有租赁物业的一般责任包括:
- 租户管理& mdash寻找租户，对潜在租户进行背景审查，创建合法的租赁合同，收取租金，并在必要时驱逐租户。
- 物业维护& mdash维修、保养、翻新等。
- 管理的& mdash归档文件、设定租金、处理税务、支付员工工资、预算等。
出租物业的业主通常会以固定费用或百分比费用聘请物业管理公司来处理所有责任。时间有限的投资者、不住在租赁物业附近的投资者、对亲自管理不感兴趣的投资者或负担得起费用的投资者可以从聘请物业管理公司中受益。据粗略估计，这笔费用约占出租物业收入的10%。
一般准则
房地产投资可能很复杂，但在分析投资时，有一些通用原则可以作为快速起点。然而，每个市场都是不同的，这些指导方针很可能不适用于某些情况。重要的是，它们应被如此对待，而不是作为硬财务分析或房地产专业人士建议的替代品。
50%规则& mdash出租物业的运营支出总额徘徊在收入的50%左右。运营费用不包括抵押贷款本金或利息。另外50%可以用来支付每月的房贷。这可以用来快速估计投资的现金流和利润。
1%规则& mdash修理后，每月总租金收入应为房产购买价格的1%或以上。使用2%甚至3%原则的人并不少见越高越好。
一个不太为人所知的规则是70%规则。这是一条购买和出售不良房地产以获利的规则，规定购买价格应低于修复后价值（ARV）减去修复费用（修复）的70%。
内部收益率
内部回报率（IRR）或年化总回报率是在投资期间每投资一美元所获得的年回报率。大多数投资者（如果不是全部的话）通常使用它来比较不同的投资。内部收益率越高，投资就越理想。
内部收益率是衡量租赁物业盈利能力的最重要指标之一。资本化率过于基础，现金流投资回报率（CFROI）没有考虑货币的时间价值。
资本化率
资本化率通常被称为上限率，是净营业收入（NOI）与投资资产价值或当前市场价值的比率。
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上限利率是快速投资房产比较的最佳指标。
评估一项资产过去的上限利率对了解该资产过去的表现也很有用，这可以让投资者推断该资产未来的表现。
如果给定租赁物业的净营业收入的衡量特别复杂，现金流贴现分析可能是更准确的替代方法。
投资现金流回报
当用贷款购买出租房产时，需要仔细检查现金流。不可持续的负现金流可能会导致租赁房产投资失败。现金流投资回报率（CFROI）是衡量这一点的标准。有时被称为现金对现金回报，CFROI帮助投资者识别与持续现金流相关的损失/收益。可持续租赁物业的年度CFROI百分比通常应该不断增加，这通常是由于静态抵押贷款付款以及租金收入随着时间的推移而升值。
需要牢记的事情
一般来说，投资的内部收益率、CFROI和上限利率越高越好。在现实世界中，对租赁房产的投资不太可能完全按照计划或租赁房产计算器的计算进行。长期（通常是几十年）做出如此多的财务假设可能会导致不良/意外的惊喜。无论是短暂的经济衰退使房地产价值大幅贬值，还是繁荣的购物中心的建设使价值上涨，这两种情况都可能对上限利率、内部收益率和CFROI产生巨大影响。即使是维护成本或空置率的上升等中层变化也会影响数字。月租金每年也可能大幅波动，因此根据某个时间的估计租金并根据升值率推断几十年后的情况可能不现实。此外，虽然考虑到了价值的增值，但没有考虑到通货膨胀， 这可能会严重扭曲如此庞大的数字。
其他类型的房地产投资
除了出租房产，还有许多其他方式投资房地产。下面列出了其他一些常见的投资。
不动产投资信托公司（RealEstateInvestmentTrust）
房地产投资信托基金（REITs）是让投资者集中资金对一系列房地产或其他房地产资产进行债务或股权投资的公司。房地产投资信托基金可以分为私募基金、公开交易基金和非公开交易基金。REITs非常适合那些希望投资组合投资于房地产而无需通过传统房地产交易的投资者。
在很大程度上，房地产投资信托基金是一种被动收入来源，是通常包括股票和债券在内的多元化投资组合的一部分。
买卖
买卖（有时称为房地产交易）类似于出租房产投资，只是不涉及或很少涉及出租。一般来说，房地产被购买，进行改进，然后出售获利，通常是在短时间内。有时没有改进。当买卖房屋时，通常称为房屋买卖。为了盈利而买卖房地产通常需要深厚的市场知识和专业技能。
批发
批发是寻找房地产交易，撰写合同以获得交易，然后将合同出售给另一个买家的过程。批发商从来没有真正拥有房地产。
