La calculadora de hipotecas ayuda a estimar los pagos mensuales vencidos y otros costos financieros asociados con las hipotecas. Hay opciones para incluir pagos adicionales o un aumento porcentual anual de los gastos relacionados con la hipoteca ordinaria. Esta calculadora está destinada principalmente a residentes de los Estados Unidos.
La hipoteca
Una hipoteca es un préstamo garantizado por la propiedad, generalmente bienes raíces. Los prestamistas lo definen como un préstamo para pagar bienes raíces. En esencia, el prestamista ayuda al comprador a pagar la casa al vendedor, y el comprador acepta pagar el préstamo durante un período de tiempo, generalmente 15 o 30 años en los Estados Unidos. Se paga una suma mensual del comprador al prestamista. Una parte de los pagos mensuales se denomina principal, es decir, el importe del préstamo original. La otra parte son los intereses, que son los costos pagados a los prestamistas para usar el dinero. Puede haber una cuenta de custodia para pagar impuestos sobre la propiedad y gastos de seguro. Hasta el último pago mensual, el comprador no puede ser considerado el propietario completo de la propiedad hipotecada. Los préstamos hipotecarios más comunes en los Estados Unidos son los préstamos tradicionales a tasa fija de 30 años, que representan entre el 70% y el 90% de todas las hipotecas. En los Estados Unidos, la hipoteca es la forma en que la mayoría de las personas poseen una casa.
Componentes de Calculadora de Hipotecas
Los préstamos hipotecarios generalmente incluyen los siguientes componentes clave. Estos también son componentes básicos de la calculadora de hipotecas.
El importe del préstamo& mdash Importe prestado de un prestamista o banco. En una hipoteca, esto equivale al precio de compra menos cualquier pago inicial. La cantidad máxima de préstamo que una persona puede pedir prestado generalmente está relacionada con el ingreso familiar o la asequibilidad. Para estimar la cantidad asequible, utilice nuestro Calculadora de precios de vivienda.
Ahorro por adelantadoEl pago por adelantado para una compra de & mdash, generalmente es un porcentaje del precio total. Esta es la parte del precio de compra pagado por el prestatario. Por lo general, los prestamistas hipotecarios esperan que el prestatario pague un 20% o más de su pago inicial. En algunos casos, el pago inicial del prestatario puede ser tan bajo como el 3%. Si el préstamo del prestatario es inferior al 20%, se les pedirá que paguen un seguro hipotecario privado (PMI). El prestatario debe mantener el seguro hasta que el capital restante del préstamo caiga por debajo del 80% del precio de compra original de la casa. La regla general es que cuanto mayor sea el pago inicial, mayor será la tasa de interés favorable, mayor será la probabilidad de que el préstamo sea aprobado.
Plazo del préstamo& mdash Los préstamos deben ser reembolsados en su totalidad. La mayoría de las hipotecas de tasa fija tienen plazos de 15, 20 o 30 años. Los períodos más cortos, como 15 o 20 años, generalmente incluyen tasas de interés más bajas.
Tasa de interés& mdash El porcentaje de préstamos que se cobran como costo del préstamo. Los préstamos hipotecarios pueden cobrar una tarifa de una hipoteca de tasa fija (FRM) o una hipoteca de tasa ajustable (ARM). Como su nombre indica, las tasas de interés se mantienen constantes durante el período del préstamo FRM. La calculadora anterior solo calcula la tasa de interés fija. Para ARM, las tasas de interés generalmente se fijan durante un período de tiempo, después de lo cual se ajustan periódicamente de acuerdo con los índices del mercado. Las armas transfieren parte del riesgo al prestatario. Por lo tanto, con la misma duración del préstamo, la tasa de interés inicial es generalmente entre 0,5% y 2% más baja que la FRM. La tasa hipotecaria se expresa generalmente como una tasa de interés anualizada (APR), a veces llamada APR nominal o APR efectivo, es la tasa de interés expresada por la tasa de interés cíclico multiplicada por el número de ciclos compuestos en un año. Por ejemplo, si la tasa de interés de la hipoteca es del 6% por año, esto significa que el prestatario tendrá que dividir el 6% por 12, lo que resulta en un interés mensual del 0,5%.
Costos asociados con la propiedad de la vivienda y los préstamos hipotecarios
Los pagos mensuales de una hipoteca generalmente incluyen la mayoría de los costos financieros asociados con la propiedad de una casa, pero hay otros costos significativos a tener en cuenta. Estos gastos se dividen en dos categorías: gastos recurrentes y gastos no recurrentes.
Costos recurrentes
La mayoría de los costos recurrentes persisten durante todo el período de la hipoteca. Es un factor financiero importante. Como subproductos de la inflación, los impuestos sobre la propiedad, los seguros de vivienda, las tarifas de HOA y otros costos aumentan con el tiempo. En la calculadora, los costos recurrentes se encuentran en la casilla de verificación "Incluir las siguientes opciones". En "Más opciones", también hay entradas opcionales para el porcentaje de crecimiento anual en la calculadora que pueden conducir a cálculos más precisos.
Impuesto sobre la Propiedad& mdash Impuestos pagados por el propietario de la propiedad a la administración. En los Estados Unidos, los impuestos sobre la propiedad generalmente son administrados por el gobierno municipal o del condado. Los 50 estados imponen impuestos sobre la propiedad a nivel local. Los impuestos anuales sobre bienes raíces en los Estados Unidos varían según la región. En promedio, los estadounidenses pagan un impuesto de propiedad de alrededor del 1.1% al año.
Seguros Familiares& mdash una póliza de seguro que protege a los propietarios de posibles accidentes en sus propiedades. El seguro de vivienda también puede incluir un seguro de responsabilidad personal para evitar demandas por lesiones que ocurran dentro y fuera de la casa. El costo del seguro de vivienda varía en función de factores como la ubicación, el estado de la propiedad y el monto del seguro.
Seguros hipotecarios privados& mdash protege a los prestamistas hipotecarios cuando el prestatario no puede pagar el préstamo. Específicamente, en los Estados Unidos, si el pago inicial es inferior al 20 por ciento del valor de la propiedad, los prestamistas generalmente requieren que el prestatario compre un PMI hasta que el ratio de valor del préstamo (LTV) alcance el 80 o 78 por ciento. El precio del PMI varía en función de factores como el pago inicial, el tamaño del préstamo y el crédito del prestatario. Los costos anuales generalmente oscilan entre el 0,3% y el 1,9% del monto del préstamo.
Gastos de HOALa Asociación de Propietarios (HOA, por sus siglas en inglés) cobra a los propietarios de viviendas, una organización que mantiene y mejora las propiedades y el medio ambiente de la comunidad dentro de su jurisdicción. Los apartamentos, casas de ciudad y algunas casas unifamiliares suelen estar sujetos a una tarifa de HOA. La tarifa anual de HOA generalmente es menos del uno por ciento del valor de la propiedad.
Otros gastos& mdash incluye servicios públicos, mantenimiento de la casa y cualquier costo relacionado con el mantenimiento diario de la casa. Es común gastar el 1% o más del valor de una propiedad solo para el mantenimiento anual.
Gastos no recurrentes
La calculadora no calcula estos costos, pero es importante tenerlos en cuenta.
Costos de préstamo& mdash Gastos pagados al final de la transacción inmobiliaria. Estos no son gastos recurrentes, pero pueden ser caros. En los Estados Unidos, los costos de liquidación de una hipoteca pueden incluir honorarios de abogados, honorarios de servicios de propiedad, tasas de registro, tasas de investigación, impuestos de transferencia de propiedad, comisiones de corretaje, tasas de solicitud de hipoteca, créditos, tasas de evaluación, tasas de inspección, garantía de vivienda, seguro de vivienda por adelantado, impuestos de propiedad prorrateados, cuotas de asociaciones de propietarios prorrateadas, intereses prorrateados, etc. Estos costos suelen ser asumidos por el comprador, pero también es posible negociar un "crédito" con el vendedor o el prestamista. En una transacción de $ 400,000, no es raro que los compradores paguen alrededor de $ 10,000 por el costo total de la transacción.
Renovación inicial& mdash Algunos compradores optan por renovar antes de la llegada. Ejemplos de renovaciones incluyen reemplazar pisos, volver a pintar las paredes, renovar la cocina o incluso revisar todo el interior o el exterior. Si bien estos costos pueden aumentar rápidamente, los costos de renovación son opcionales y los propietarios pueden optar por no abordar los problemas de renovación de inmediato.
multifacéticosMuebles nuevos, electrodomésticos nuevos y gastos de mudanza son costos no recurrentes típicos para la compra de una casa. Esto también incluye los costos de reparación.
Pagos anticipados y pagos adicionales
En muchos casos, un prestatario de una hipoteca puede querer pagar su hipoteca lo antes posible, en su totalidad o en parte, por razones que incluyen, pero no se limitan a, ahorrar en intereses, querer vender una casa o refinanciar. Nuestra calculadora puede calcular pagos adicionales mensuales, anuales o una sola vez. Sin embargo, los prestatarios deben comprender las ventajas y desventajas del pago anticipado de una hipoteca.
Estrategia de pago temprano
Además de pagar por completo la hipoteca, por lo general hay tres estrategias principales disponibles para pagar la hipoteca por adelantado. Los prestatarios utilizan estas estrategias principalmente para ahorrar intereses. Estos métodos se pueden utilizar en combinación o por separado.
Pago de costos adicionales& mdash Esto es solo un pago adicional a los pagos mensuales. En una hipoteca típica a largo plazo, una gran parte de los pagos anticipados se utilizarán para pagar intereses en lugar del principal. Cualquier pago adicional reduce el saldo del préstamo, lo que reduce los intereses y permite al prestatario pagar el préstamo por adelantado a largo plazo. Algunas personas han desarrollado el hábito de pagar un suplemento mensual, mientras que otras pagan el suplemento tanto como sea posible. Hay entradas opcionales en la calculadora de hipotecas para incluir muchos pagos adicionales, y es útil comparar los resultados de los préstamos hipotecarios complementarios con o sin pagos adicionales.
Pago una vez cada dos semanasLos prestatarios de & mdash pagan la mitad del suministro mensual cada dos semanas. Hay 52 semanas en un año, lo que equivale a pagar una hipoteca 26 veces o 13 meses en un año. Este método se aplica principalmente a las personas que reciben sueldo una vez cada dos semanas. Es más fácil que tengan el hábito de pagar una hipoteca con una parte de cada sueldo. Los cálculos muestran pagos semanales para fines de comparación.
Refinanciamiento de préstamos a corto plazoEl refinanciamiento de & mdash incluye la obtención de un nuevo préstamo para pagar un préstamo antiguo. Con esta estrategia, los prestatarios pueden acortar los plazos, lo que a menudo resulta en tasas de interés más bajas. Esto puede acelerar los retornos y ahorrar intereses. Sin embargo, esto generalmente genera una mayor oferta mensual para los prestatarios. Además, el prestatario puede tener que pagar los costos y las tarifas de liquidación en el momento de la refinanciación.
Razones para el pago anticipado
El pago de costos adicionales tiene las siguientes ventajas:
Reducción de los costos de interesesLos prestatarios pueden ahorrar dinero en intereses, lo que generalmente equivale a un gran gasto.
Plazo de pago más cortoEl período de pago más corto significa que el pago será más rápido que el plazo original especificado en el acuerdo hipotecario. Esto hace que los prestatarios paguen sus hipotecas más rápidamente.
Satisfacción personal& mdash sensación de bienestar emocional después de ser liberado de la deuda. El estado libre de deuda también permite a los prestatarios gastar e invertir en otras áreas.
Desventajas de los pagos anticipados
Sin embargo, los pagos adicionales también tienen un costo. El prestatario debe tener en cuenta los siguientes factores antes de pagar la hipoteca:
Posible devolución anticipada de la multaEl pago anticipado de la multa es un acuerdo entre un prestatario y un prestamista hipotecario, muy probablemente interpretado en un contrato de préstamo hipotecario, que establece la cantidad y el tiempo que el prestatario puede pagar. El importe de la multa generalmente se expresa como un porcentaje del saldo pendiente en el momento del pago anticipado o el número especificado de meses de interés. El monto de la multa generalmente disminuye con el tiempo, hasta que finalmente se elimina gradualmente, generalmente dentro de los 5 años. El pago único para la venta de una casa generalmente está exento de una multa de pago anticipado.
Costos de oportunidadEl pago anticipado de los préstamos hipotecarios puede no ser ideal, ya que las tasas hipotecarias son relativamente bajas en comparación con otras tasas financieras. Por ejemplo, al pagar una hipoteca con una tasa de interés del 4%, una persona puede obtener un rendimiento del 10 por ciento o más de su inversión, lo que puede ser un gran costo de oportunidad.
El capital encerrado en la casaEl dinero que el prestatario pone en la casa es dinero en efectivo que el prestatario no puede gastar en otro lugar. Si surge una demanda inesperada de efectivo, esto eventualmente puede obligar al prestatario a obtener préstamos adicionales.
Reducción de pérdidas fiscalesLos prestatarios en los Estados Unidos pueden deducir de sus impuestos el costo de los intereses de las hipotecas. Los pagos de intereses más bajos conducen a menos deducciones. Sin embargo, solo los contribuyentes con deducciones fraccionarias (en lugar de deducciones estándar) pueden beneficiarse de este beneficio.
Breve historia de las hipotecas estadounidenses
A principios de los años 20Tailandia (Thailandia) En el siglo XXI, la compra de una casa requiere un gran pago inicial. Los prestatarios deben pagar un pago inicial del 50 por ciento, obtener un préstamo por tres o cinco años y luego enfrentar grandes pagos al final del período.
Solo cuatro de cada diez estadounidenses pueden comprar una casa. Durante la Gran Depresión, una cuarta parte de los propietarios de viviendas perdieron su casa.
Para remediar esta situación, el gobierno creó la Administración Federal de Vivienda (FHA) y Fannie Mae en la década de 1930 para traer liquidez, estabilidad y asequibilidad al mercado hipotecario. Ambas compañías han ayudado a introducir hipotecas de 30 años con pagos iniciales más bajos y estándares de construcción más uniformes.
Los proyectos también ayudaron a los soldados que regresaron a sus hogares a recaudar fondos para la vivienda después de la Segunda Guerra Mundial y desencadenaron un boom de la construcción en las décadas posteriores. Además, la FHA ayudó a los prestatarios en tiempos difíciles, como la crisis de la inflación en la década de 1970 y la caída de los precios de la energía en la década de 1980.
Para 2001, la tasa de propiedad de la vivienda alcanzó un récord de 68,1%.
La participación del gobierno también ayudó durante la crisis financiera de 2008. La crisis obligó al gobierno federal a hacerse cargo de Fannie Mae, ya que perdió miles de millones de dólares en un incumplimiento masivo, a pesar de que volvió a ser rentable en 2012.
En un momento en que los precios de los bienes raíces han caído en todo el país, la FHA también ha brindado más ayuda. Interviene y exige una mayor proporción de hipotecas con el apoyo de la Reserva Federal. Esto ayudó a estabilizar el mercado inmobiliario en 2013. Hoy en día, las dos entidades continúan asegurando activamente millones de casas unifamiliares y otros bienes residenciales.
