¿Cuántas casas puedo comprar?
Calculadora de precios de vivienda
Hay dos tipos de calculadoras de asequibilidad de la vivienda que se pueden usar para estimar la cantidad de compra asequible de una casa basada en una estimación de la relación de deuda del ingreso familiar o un presupuesto mensual fijo. Son utilizados principalmente por residentes de los Estados Unidos.
Precios asequibles basados en un presupuesto mensual fijo
Se trata de una calculadora independiente que se utiliza para estimar la asequibilidad de la vivienda en función de la asignación de costos de vivienda en una cantidad mensual fija.
En los Estados Unidos, los prestamistas hipotecarios tradicionales, los prestamistas hipotecarios FHA y otros prestamistas hipotecarios prefieren usar dos ratios (ratio de front-end y ratio de back-end) para decidir cuánto están dispuestos a otorgar. Son la relación de deuda-ingreso (DTI) básica, aunque es ligeramente diferente y se explica a continuación. Para obtener más información o métodos de cálculo sobre la relación entre los ingresos de la deuda, visite Calculadora de la relación de deuda-ingreso.
Debido a que los prestamistas los utilizan para evaluar los riesgos de los préstamos a cada comprador, los compradores de viviendas pueden trabajar para reducir el DTI para que no solo califiquen para una hipoteca, sino también para una hipoteca favorable. Cuanto más bajo sea el DTI, más probable es que el comprador pueda comprar una casa rentable.
Porcentaje frontal
El ratio de deuda front-end, también conocido como la relación entre hipotecas e ingresos, se calcula dividiendo el costo total mensual de la vivienda por el total de ingresos mensuales.
| Tasa de deuda frontal | = El |
|
× 100% |
Para nuestra calculadora, solo los préstamos tradicionales y FHA usan la tasa de deuda front-end. El costo mensual de la vivienda incluye no solo los intereses y el principal de los préstamos, sino también otros gastos relacionados con la vivienda, como seguros, impuestos sobre la propiedad y tarifas de cooperación.
Porcentaje trasero
El coeficiente de deuda de back-end incluye todo lo relacionado con el costo de la vivienda en el coeficiente de front-end, así como las deudas recurrentes acumuladas mensualmente, como préstamos para automóviles, préstamos estudiantiles y tarjetas de crédito.
| Tasa de deuda posterior | = El |
|
× 100% |
Esta relación se conoce como relación de deuda-ingreso y se utiliza para todos los cálculos de la calculadora.
Préstamos tradicionales y la regla 28/36
En los Estados Unidos, un préstamo tradicional es un tipo de hipoteca que no está garantizada directamente por el gobierno federal, generalmente se refiere a un préstamo hipotecario que sigue las directrices de Fannie Mae o Freddie Mac. Los préstamos tradicionales pueden o no cumplir con los requisitos. Los préstamos calificados son comprados por agencias de vivienda como Freddie Mac y Fannie Mae y están sujetos a sus términos y condiciones. Los préstamos no conformes son préstamos que no han sido comprados por estos agentes inmobiliarios y que no cumplen con los términos y condiciones establecidos por estas agencias, pero que generalmente se consideran préstamos regulares.
En los Estados Unidos y Canadá, la regla 28/36 es una guía generalmente aceptada para determinar el riesgo de préstamos tradicionales para cada hogar. Establece que un hogar no debe gastar más del 28% de sus ingresos totales mensuales en deuda front-end y no debe gastar más del 36% de sus ingresos totales mensuales en deuda back-end. La Regla 28/36 es un requisito de elegibilidad para los préstamos regulares.
Como señala Schiller en su aclamado libro “La prosperidad irracional”, aunque la regla 28/36 se ha convertido en uno de los métodos más ampliamente utilizados para determinar los riesgos asociados con los prestatarios, los prestamistas que se encuentran bajo una fuerte presión tienden a ignorarla en un mercado de préstamos altamente competitivo. Debido a que su aplicación es muy liberal, algunos prestamistas a veces pueden otorgar préstamos a prestatarios de alto riesgo que en realidad pueden no cumplir con la regla 28/36.
Préstamos FHA
Por favor visite nuestro Calculadora de Préstamos FHA Obtenga más información detallada sobre los préstamos de FHA o calcule la oferta mensual estimada de los préstamos de FHA.
El FHA es un préstamo hipotecario garantizado por la Administración Federal de Vivienda. El prestatario debe pagar un seguro hipotecario para proteger al prestamista de las pérdidas en caso de incumplimiento del préstamo. El seguro permite a los prestamistas otorgar préstamos a la FHA a tasas de interés más bajas de lo habitual y con requisitos más flexibles, como la reducción de la tasa de pago inicial en el precio de compra.
Para obtener la aprobación de un préstamo FHA, el solicitante debe tener una relación front-end-back por encima de 31/43. En otras palabras, el costo mensual de la vivienda no debe exceder el 31%, y todas las deudas mensuales recurrentes garantizadas y no aseguradas no deben exceder el 43% de los ingresos totales mensuales. Los préstamos de FHA también requieren una prima de prepago del 1,75%.
Los ingresos por deuda de los préstamos FHA son más permisivos que los controles que los préstamos tradicionales; Permiten a los prestatarios aumentar su deuda front-end en un 3 por ciento y su deuda back-end en un 7 por ciento. La razón por la que los préstamos de FHA se pueden ofrecer a clientes de mayor riesgo es la necesidad de pagar por adelantado las primas hipotecarias.
Préstamos del Departamento de Asuntos de Veteranos
Por favor visite nuestro Calculadora de hipotecas VA Obtenga más información detallada sobre los préstamos del Departamento de Asuntos de Veteranos o calcule la disponibilidad mensual estimada de los préstamos hipotecarios del Departamento de Asuntos de Veteranos.
Los préstamos para veteranos son préstamos hipotecarios otorgados a veteranos, miembros del servicio activo, miembros de la Guardia Nacional, reservistas o supervivientes, garantizados por el Departamento de Asuntos de Veteranos de los Estados Unidos (VA).
Para obtener la aprobación de un préstamo de VA, los solicitantes deben tener una relación de back-end por encima del 41%. En otras palabras, la suma de los costos mensuales de vivienda y todas las deudas aseguradas y no aseguradas recurrentes no debe exceder el 41% de los ingresos totales mensuales. Los préstamos de VA generalmente no tienen en cuenta las tasas de front-end del solicitante, pero requieren una tarifa de capital.
Proporción de ingresos de deuda personalizada
La calculadora también permite a los usuarios elegir entre una proporción de ingresos de deuda de 10% a 50% en incrementos del 5%. Si se agrega un pago inicial de menos del 20%, el seguro PMI del 0,5% se agregará automáticamente al costo mensual de la vivienda, ya que se supone que son el método de cálculo de los préstamos tradicionales. No hay una opción por encima del 50%, ya que este es el punto en el que casi todos los préstamos hipotecarios superan el umbral de riesgo.
En general, los compradores deben usar un porcentaje más bajo para una estimación más conservadora y un porcentaje más alto para una estimación de mayor riesgo. En comparación con el 45 por ciento de DTI, el 20 por ciento de DTI es más probable que obtenga un rendimiento en tiempos de tensión financiera. Los compradores que no están seguros de qué opción usar pueden probar la opción de préstamo tradicional de la regla 28/36.
Incapaz de cargar
Si no puede permitirse comprar la casa que desea de inmediato, aquí hay algunas medidas que puede tomar para mejorar la asequibilidad de la casa, aunque se necesita tiempo y diligencia debida.
- Reducción de la deuda en otras áreasEsto puede incluir cualquier cosa, desde elegir un coche más barato hasta reembolsar un préstamo estudiantil. En esencia, reducir el nivel de vida en otras regiones puede hacer que las personas sean más propensas a pagar una casa particularmente buscada.
- Aumentar el puntaje de créditoUna mejor puntuación de crédito puede ayudar a los compradores a encontrar mejores tasas de préstamo. Las tasas de interés más bajas contribuyen al poder adquisitivo del comprador.
- Pago inicial más grande.& mdash pagar más por adelantado puede lograr dos cosas. Primero, aumenta directamente la cantidad que el comprador puede pagar. En segundo lugar, un pago inicial grande ayuda a los compradores a encontrar mejores tasas de interés y, por lo tanto, aumenta el poder adquisitivo de los compradores.
- Ahorrar másCuando el ratio DTI esperado no se alcanza, el prestamista hipotecario puede tomar la cantidad de ahorro de cada prestatario como un factor de compensación.
- Ingresos altosAunque aumentar los ingresos es más fácil de decir que de hacer, puede conducir a los cambios más drásticos en la capacidad del prestatario para comprar una vivienda. Un aumento masivo en los salarios puede tener un gran impacto inmediato en la relación DTI. La obtención de mayores ingresos a menudo implica diferentes combinaciones de acceso a una educación superior, habilidades mejoradas, creación de redes, búsqueda constante de trabajo y mucho trabajo duro.
Dependiendo de los criterios de elegibilidad del prestamista, el esfuerzo por lograr uno o más de estos aumentará la tasa de éxito de las familias que califican para comprar una vivienda. Si esto resulta difícil, los compradores pueden considerar una casa más barata. Algunas personas encuentran mejor suerte al mudarse a una ciudad diferente. Si no, existen varios programas de asistencia a la vivienda a nivel local, aunque estos están más orientados a familias de bajos ingresos. El alquiler es una alternativa viable a la propiedad de la vivienda, y puede ser útil alquilar una vivienda temporalmente para crear un mejor entorno de compra en el futuro. Para obtener más información sobre el cálculo del alquiler, visite Calculadora de alquileres.
