Calculadora de alquiler de propiedades
Inversión en alquiler inmobiliario
La inversión en propiedades de alquiler se refiere a las inversiones que involucran bienes raíces y su compra, seguidas de la posesión, alquiler y venta de bienes raíces. Dependiendo del tipo de propiedad de alquiler, un inversionista necesita un cierto nivel de conocimiento y experiencia para beneficiarse de su inversión. Los bienes inmuebles pueden ser la mayoría de los bienes alquilables, como una unidad, un apartamento duplex, una casa unifamiliar, un apartamento entero, una plaza comercial o un espacio de oficinas. En algunos casos, las propiedades industriales también se pueden utilizar como inversiones en propiedades de alquiler. Las propiedades más comerciales de alquiler, como edificios de apartamentos o edificios de oficinas, son más complejas y más difíciles de analizar, ya que las dimensiones más grandes contribuyen a una variedad de factores. Para las propiedades más antiguas, generalmente se cargan con mayores costos de mantenimiento y reparación.
Las inversiones en propiedades de alquiler suelen ser intensivas en capital, dependen del flujo de efectivo y tienen un bajo nivel de liquidez. Sin embargo, en comparación con el mercado de valores, las inversiones inmobiliarias de alquiler son generalmente más estables, tienen incentivos fiscales y tienen más probabilidades de protegerse contra la inflación. Si se realiza un análisis financiero adecuado, pueden convertirse en una inversión rentable. Una calculadora de activos de alquiler puede ayudar a calcular estas cifras.
Ingresos
Las inversiones en alquiler tienen varias formas de generar ingresos. En primer lugar, los inversores generalmente obtienen un flujo de efectivo regular en forma de pagos mensuales de alquiler a los inquilinos. Además, al igual que con la propiedad de cualquier acción, alquilar una propiedad le da a los inversores la posibilidad de beneficiarse del valor agregado de la propiedad. A diferencia de los ingresos por alquiler, las ventas ofrecen un retorno único y masivo.
responsabilidad
La inversión en alquiler no es un ingreso pasivo. Esto requiere tiempo y esfuerzo. El inversor o el propietario debe asumir el papel del propietario y todas las responsabilidades laborales asociadas con él.
Las responsabilidades generales de poseer una propiedad de alquiler incluyen:
- Gestión de inquilinosBuscar inquilinos, realizar revisiones de antecedentes de los posibles inquilinos, crear contratos de arrendamiento legítimos, cobrar alquileres y, si es necesario, expulsar a los inquilinos.
- Mantenimiento de la propiedad& mdash reparación, mantenimiento, renovación, etc.
- Gestionado.Archivo de documentos, configuración de alquileres, procesamiento de impuestos, pago de salarios de empleados, presupuestos y más.
Los propietarios de una propiedad de alquiler generalmente contratan a una empresa de gestión de propiedades con una tarifa fija o un porcentaje para manejar todas las responsabilidades. Los inversionistas con tiempo limitado, los inversionistas que no viven cerca de una propiedad de alquiler, los inversionistas que no están interesados en administrar personalmente o los inversionistas que pueden pagar una tarifa asequible pueden beneficiarse de contratar una empresa de gestión de propiedades. Según una estimación aproximada, este gasto representa aproximadamente el 10% de los ingresos de la propiedad de alquiler.
Directrices generales
La inversión en bienes raíces puede ser complicada, pero al analizar una inversión, hay algunos principios generales que pueden servir como un punto de partida rápido. Sin embargo, cada mercado es diferente y es probable que estas pautas no se apliquen en ciertas situaciones. Es importante que se traten de esta manera y no como un sustituto del análisis financiero duro o recomendado por los profesionales de bienes raíces.
La regla del 50%Los gastos operativos totales de las propiedades de alquiler de & mdash oscilan alrededor del 50% de los ingresos. Los gastos operativos no incluyen el principal o los intereses de las hipotecas. El otro 50% se puede utilizar para pagar la hipoteca mensual. Esto se puede utilizar para estimar rápidamente el flujo de caja y las ganancias de la inversión.
La regla del 1%Después de la reparación, los ingresos mensuales totales de alquiler deben ser del 1% o más del precio de compra de la propiedad. No es raro que las personas que usan la regla del 2% o incluso del 3% sean más altas, mejor.
Una regla menos conocida es la regla del 70%. Esta es una regla para la compra y venta de bienes inadecuados con fines de lucro, que establece que el precio de compra debe ser inferior al 70% del valor después de la reparación (ARV) menos el costo de la reparación (restauración).
Tasa de rendimiento interno
El rendimiento interno (IRR) o el rendimiento total anualizado es la tasa de rendimiento anual obtenida por cada dólar invertido durante el período de inversión. La mayoría de los inversores, si no todos, suelen usarlo para comparar diferentes inversiones. Cuanto mayor sea el rendimiento interno, más ideal será la inversión.
El rendimiento interno es uno de los indicadores más importantes para medir la rentabilidad de las propiedades de alquiler. La tasa de capitalización es demasiado básica y el rendimiento del flujo de efectivo (CFROI) no tiene en cuenta el valor temporal de la moneda.
Tasa de capitalización
La tasa de capitalización, a menudo llamada tasa de límite, es la relación entre el ingreso operativo neto (NOI) y el valor de los activos invertidos o el valor de mercado actual.
| Tasa de interés máxima = |
|
La tasa de interés superior es el mejor indicador para la comparación rápida de inversiones inmobiliarias.
La evaluación de la tasa límite de interés pasada de un activo también es útil para comprender el desempeño pasado del activo, lo que permite a los inversores deducir el desempeño futuro del activo.
Si la medición del ingreso operativo neto de una propiedad de alquiler es particularmente compleja, el análisis del flujo de efectivo descontado puede ser una alternativa más precisa.
Retorno del flujo de efectivo de la inversión
Al comprar una propiedad de alquiler con un préstamo, es necesario examinar cuidadosamente el flujo de efectivo. Un flujo de caja negativo insostenible puede causar que la inversión en propiedades de alquiler falle. El rendimiento del flujo de efectivo (CFROI) es una medida de esto. A veces llamado rendimiento de efectivo a efectivo, el CFROI ayuda a los inversores a identificar pérdidas / ganancias asociadas con flujos de efectivo continuos. El porcentaje anual de CFROI en propiedades de alquiler sostenible generalmente debe aumentar constantemente, a menudo debido a los pagos estáticos de hipotecas y a la apreciación de los ingresos por alquiler con el tiempo.
Lo que hay que recordar
En general, cuanto mayor sea el rendimiento interno de la inversión, el CFROI y la tasa de límite superior, mejor. En el mundo real, es poco probable que una inversión en una propiedad de alquiler se realice exactamente de acuerdo con los cálculos de un plan o una calculadora de propiedad de alquiler. Hacer tantas suposiciones financieras a largo plazo (a menudo décadas) puede conducir a sorpresas malas / inesperadas. Ya sea que una breve recesión devalúe significativamente el valor de los bienes raíces o que la construcción de centros comerciales en auge de valor, ambos escenarios pueden tener un gran impacto en las tasas de interés límite, los rendimientos internos y los CFROI. Incluso los cambios de nivel medio, como los costos de mantenimiento o el aumento de las tasas de vacantes, pueden afectar a los números. Los alquileres mensuales también pueden fluctuar significativamente cada año, por lo que puede no ser realista inferir décadas después de un alquiler estimado en un momento dado y basado en la tasa de apreciación. Además, aunque se tiene en cuenta el valor añadido, no se tiene en cuenta la inflación. Esto podría distorsionar seriamente una cifra tan grande.
Otros tipos de inversión inmobiliaria
Además de alquilar una propiedad, hay muchas otras formas de invertir en bienes raíces. A continuación se enumeran otras inversiones comunes.
Real Estate Investment Trust (Fideicomiso de Inversión Inmobiliaria)
Los fondos fiduciarios de inversión inmobiliaria (REITs) son compañías que permiten a los inversores concentrar su dinero en inversiones de deuda o de capital en una serie de propiedades inmobiliarias u otros activos inmobiliarios. Los fondos fiduciarios de inversión inmobiliaria se pueden dividir en fondos de inversión privada, fondos de negociación pública y fondos de negociación privada. Los REITs son ideales para los inversores que desean invertir una cartera en bienes raíces sin tener que pasar por una transacción inmobiliaria tradicional.
Los fondos fiduciarios de inversión inmobiliaria son, en gran medida, una fuente pasiva de ingresos que forma parte de una cartera diversificada que normalmente incluye acciones y bonos.
comercio.
La compra y venta (a veces llamada transacción de bienes raíces) es similar a la inversión en alquiler de bienes raíces, pero no involucra o rara vez involucra alquiler. En general, los bienes inmuebles se compran, se mejoran y luego se venden con ganancias, a menudo en un corto período de tiempo. A veces no hay mejoras. Cuando se vende una vivienda, a menudo se denomina venta de vivienda. Comprar y vender bienes raíces para obtener ganancias a menudo requiere un profundo conocimiento del mercado y habilidades especializadas.
Industria mayorista
La venta al por mayor es el proceso de encontrar una transacción inmobiliaria, redactar un contrato para obtener una transacción y luego vender el contrato a otro comprador. Los mayoristas nunca han sido propietarios de bienes raíces.
