Calcolatore ipotecario
Salario mensile: 2.135,42 dollari
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Tabella di ammortizzazione
| anno | data | interesse | direttore | Saldo di fine periodo |
|---|---|---|---|---|
| uno. | 3/24 - 2/25 | $22.393 | $3.232 | 316,768 dollari |
| 2 | 3/25-2/26 | $22.159 | $ 3.467 | 313302 dollari |
| 3 | Il 26/2/27 | $21,907 | $3.718 | 309,583 dollari |
| quattro. | 3/27 - 2/28 | $21,637 | 3988 dollari | 305,595 dollari |
| 5 | 3 / 28 / 2 / 29 | $21,347 | $4.278 | 301.317 dollari |
| 6 | 3 / 29 / 2 / 30 | di $21.037 | $4.588 | 296.729 dollari |
| sette. | 3 / 30 - 2 / 31 | 20703 dollari. | $4.922 | 291.808 dollari |
| 8 | di 3 / 31 / 2 / 32 | 20346 dollari | $5.279 | $ 286.529 |
| 9 | di 3 / 32 / 2 / 33 | $19,963 | $5.662 | $ 280.866 |
| 10 | di 3/33-2/34 | $19,552 | 6.073 dollari | $274.793 |
| 11 | di 3 / 34 - 2 / 35 | $19,111 | $6.514 | 268.279 dollari |
| 12 | di 3/35-2/36 | $18.638 | $6.987 | 261.291 dollari |
| 13 | 3 / 36 - 2 / 37 | di $18,130 | $7.495 | $ 253.797 |
| 14 | di 3/37-2/38 | $17.586 | 8.039 dollari | $ 245.758 |
| 15 | di 3 / 38 - 2 / 39 | $17.002 | $8.623 | 237.135 dollari |
| 16 | 3 / 39 - 2 / 40 | $16.376 | $9.249 | $ 227.887 |
| 17 | 3 / 40 - 2 / 41 | $15.705 | $ 9.920 | 217.967 dollari |
| 18 | di 3/41-2/42 | $14.985 | $ 10.640 | 207.326 dollari |
| 19 | 3/42-2/43 | $14.212 | $11.413 | $195.913 |
| 20 | 3/43-2/44 | $13.383 | $12.242 | 183.671 dollari |
| 21 | 3 / 44 - 2 / 45 | $12.494 | di $13,131 | $170.541 |
| 22 | 3/45-2/46 | 11,541 dollari | $14.084 | 156.456 dollari |
| 23 | 3 / 46 - 2 / 47 | 10,518 dollari | $15,107 | $141.350 |
| 24 | 3 / 47 - 2 / 48 | $9.421 | di $16.204 | 125.146 dollari |
| 25 | 3 / 48 - 2 / 49 | $8.245 | $ 17.380 | 107.766 dollari |
| 26 | 3/49-2/50 | $6.983 | $18.642 | 89.124 dollari |
| 27 | 3/50 - 2/51 | $5.629 | A partire da $19.996 | 69.128 dollari |
| 28 | 3/51-2/52 | $4.177 | $21,448 | 47,680 dollari |
| 29 | 3/52 - 2/53 | $ 2.620 | di $23,005 | $ 24.675 |
| 30 | 3/53-2/54 | di $950 | $ 24.675 | di $0 |
Il calcolatore ipotecario aiuta a stimare i rimborsi mensili dovuti e altri costi finanziari associati ai prestiti ipotecari. Ci sono opzioni per includere pagamenti aggiuntivi o un aumento percentuale annuale delle spese correlate al mutuo ordinario. Il calcolatore è destinato principalmente ai residenti negli Stati Uniti.
ipotecario
Un mutuo è un prestito garantito dalla proprietà, di solito immobiliare. I creditori lo definiscono come il pagamento di un prestito immobiliare. In sostanza, il creditore aiuta l'acquirente a pagare la casa al venditore e l'acquirente accetta di rimborsare il prestito per un periodo di tempo, di solito 15 o 30 anni negli Stati Uniti. Ogni mese viene pagato un importo dall'acquirente al creditore. Una parte dei rimborsi mensili è chiamata capitale, ovvero l'importo del prestito originale. L'altra parte è l'interesse, che è il costo pagato al creditore per l'uso del denaro. Potrebbe esserci un conto di custodia per pagare le tasse sulla proprietà e le spese assicurative. Fino all'ultimo pagamento mensile, l'acquirente non può essere considerato il proprietario completo della proprietà garantita. Negli Stati Uniti, i prestiti ipotecari più comuni sono i tradizionali prestiti a tasso fisso a 30 anni, che rappresentano tra il 70% e il 90% di tutti i mutui. Negli Stati Uniti, i mutui sono il modo in cui la maggior parte delle persone possiede una casa.
Componenti del calcolatore ipotecario
Un prestito ipotecario di solito comprende i seguenti componenti chiave. Questi sono anche componenti essenziali del calcolatore ipotecario.
- L'importo del prestito& mdash Importo preso in prestito dal creditore o dalla banca. In un mutuo, questo equivale al prezzo di acquisto meno qualsiasi pagamento iniziale. L'importo massimo del prestito che una persona può prendere in prestito è spesso correlato al reddito familiare o all'accessibilità. Per stimare l'importo accessibile, usa il nostro Calcolatore di prezzi.
- Deposito anticipato& mdash Un anticipo per un acquisto, di solito una percentuale del prezzo totale. Questa è la parte del prezzo di acquisto pagato dal mutuatario. Di solito, gli istituti di credito ipotecario si aspettano che il mutuatario paghi il 20% o più di un anticipo. In alcuni casi, la percentuale di anticipo del mutuatario può essere inferiore al 3%. Se il mutuatario ha un anticipo inferiore al 20%, sarà richiesto di pagare l'assicurazione ipotecaria privata (PMI). Il mutuatario è tenuto a tenere l'assicurazione fino a quando il capitale residuo del prestito non scende sotto l'80% del prezzo di acquisto originale della casa. La regola generale è che maggiore è l'anticipo, maggiore è il tasso di interesse favorevole, maggiore è la probabilità che il prestito venga approvato.
- Durata del prestito& mdash Il prestito deve essere rimborsato in tutto il tempo. La maggior parte dei mutui a tasso fisso hanno una durata di 15, 20 o 30 anni. Per periodi più brevi, come 15 o 20 anni, di solito includono tassi di interesse più bassi.
- tasso di interesse& mdash La percentuale di prestiti addebitati come costo del prestito. I prestiti ipotecari possono essere addebitati con un mutuo a tasso fisso (FRM) o un mutuo a tasso di interesse regolabile (ARM). Come suggerisce il nome, i tassi di interesse rimangono costanti durante il periodo di prestito FRM. Il calcolatore sopra calcola solo il tasso di interesse fisso. Per ARM, il tasso di interesse è di solito fisso per un certo periodo di tempo, dopo di che viene regolato periodicamente in base agli indici di mercato. Le armi trasferiscono parte del rischio al mutuatario. Pertanto, con la stessa durata del prestito, il tasso di interesse iniziale è generalmente inferiore dello 0,5-2% rispetto al FRM. Il tasso di interesse ipotecario è solitamente espresso come un tasso di interesse annualizzato (APR), a volte chiamato APR nominale o APR efficace. Ad esempio, se il tasso di interesse del mutuo è del 6% all'anno, ciò significa che il mutuatario dovrà pagare il 6% diviso per 12 per ottenere un interesse mensile dello 0,5%.
I costi associati alla proprietà della casa e ai mutui
I pagamenti mensili di un mutuo di solito includono la maggior parte dei costi finanziari associati a possedere una casa, ma ci sono altri costi significativi da tenere a mente. Queste spese sono suddivise in due categorie: spese ricorrenti e spese non ricorrenti.
Costi ricorrenti
La maggior parte dei costi ricorrenti persiste durante l'intero periodo del mutuo. Sono un fattore finanziario importante. Come sottoprodotti dell'inflazione, le tasse sulla proprietà, l'assicurazione abitativa, le commissioni HOA e altri costi aumentano nel tempo. Nel calcolatore, i costi ricorrenti sono inclusi nella casella di controllo Include le seguenti opzioni. Sotto "Altre opzioni", c'è anche un input opzionale per la percentuale di crescita annuale nella calcolatrice che consente di effettuare calcoli più precisi.
- Imposta sulla proprietà& mdash Le tasse pagate dai proprietari della proprietà all'amministrazione. Negli Stati Uniti, le tasse di proprietà sono generalmente gestite dal governo della città o della contea. Tutti i 50 stati hanno imposte sulla proprietà a livello locale. Le tasse immobiliari statunitensi variano ogni anno a seconda della regione. In media, gli americani pagano circa l'1,1% di tasse immobiliari all'anno.
- Assicurazione familiare& mdash è una polizza assicurativa che protegge i proprietari da possibili incidenti che possono verificarsi sui loro immobili. L'assicurazione abitativa può anche includere un'assicurazione di responsabilità personale per prevenire azioni legali per lesioni che si verificano all'interno e all'esterno della casa. Il costo dell'assicurazione residenziale varia in base a fattori quali la posizione, lo stato della proprietà e l'importo dell'assicurazione.
- assicurazione ipotecario privato& mdash protegge i creditori ipotecari quando i mutuatari non sono in grado di rimborsare i prestiti. Nello specifico, negli Stati Uniti, se il pagamento iniziale è inferiore al 20% del valore della proprietà, i creditori di solito richiedono al mutuatario di acquistare PMI fino a quando il rapporto valore-prestito (LTV) non raggiunge l'80% o il 78%. Il prezzo del PMI varia in base a fattori quali il pagamento iniziale, la dimensione del prestito e il credito del mutuatario. I costi annuali variano in genere tra lo 0,3% e l'1,9% dell'importo del prestito.
- Costo HOAL'associazione dei proprietari di case (HOA) è un'organizzazione che mantiene e migliora le proprietà e l'ambiente della comunità nell'ambito della sua competenza. Gli appartamenti, le case cittadine e alcune case unifamiliari di solito sono soggetti a una tariffa HOA. La tassa annuale di HOA di solito è inferiore all'uno per cento del valore della proprietà.
- Altri costi& mdash include le bollette, la manutenzione della casa e qualsiasi costo associato alla manutenzione quotidiana della casa. È comune spendere l'1% o più del valore della proprietà solo per la manutenzione annuale.
Spese non ricorrenti
La calcolatrice non calcola questi costi, ma è comunque importante ricordarli.
- Le spese di prestito& mdash Tasse pagate alla chiusura della transazione immobiliare. Questi non sono costi ricorrenti, ma possono essere costosi. Negli Stati Uniti, i costi di liquidazione di un prestito ipotecario possono includere spese legali, spese per i servizi di proprietà, tasse di registrazione, commissioni di indagine, tasse di trasferimento di proprietà, commissioni di intermediazione, spese di domanda di mutui, crediti, spese di valutazione, spese di ispezione, garanzia di casa, assicurazione di casa prepagata, imposte fondiarie ripartite proporzionalmente, quote di associazione dei proprietari ripartite proporzionalmente, interessi ripartiti proporzionalmente e così via. Questi costi sono solitamente a carico dell'acquirente, ma è anche possibile negoziare un "credito" con il venditore o il creditore. Non è raro che gli acquirenti paghino circa 10.000 dollari per il costo totale della transazione in una transazione di $ 400.000.
- Ristrutturazione iniziale& mdash Alcuni acquirenti scelgono di rinnovare prima del check-in. Esempi di ristrutturazione includono la sostituzione del pavimento, la riproduzione delle pareti, l'aggiornamento della cucina e persino la revisione dell'intero interno o esterno. Mentre queste spese possono aumentare rapidamente, le spese di ristrutturazione sono facoltative e i proprietari possono scegliere di non risolvere immediatamente i problemi di ristrutturazione.
- Molti aspettiI nuovi mobili, i nuovi elettrodomestici e le spese di spostamento sono tipiche spese non ricorrenti per l'acquisto di una casa. Questo include anche i costi di riparazione.
Pagamenti anticipati e pagamenti aggiuntivi
In molti casi, un mutuatario potrebbe desiderare di rimborsare il prestito ipotecario il più presto possibile, in tutto o in parte, per motivi che includono, ma non sono limitati a, risparmiare su interessi, desiderare di vendere la casa o di rifinanziare. La nostra calcolatrice può calcolare pagamenti aggiuntivi mensili, annuali o una tantum. Tuttavia, i mutuatari devono essere consapevoli dei vantaggi e degli svantaggi del pagamento anticipato del mutuo.
Strategia di rimborso precoce
Oltre al rimborso completo del mutuo, in genere ci sono tre strategie principali che possono essere utilizzate per rimborsare il mutuo in anticipo. I mutuatari utilizzano queste strategie principalmente per risparmiare. Questi metodi possono essere utilizzati in combinazione o separatamente.
- Pagare costi aggiuntivi& mdash Questo è solo un pagamento aggiuntivo al pagamento mensile. In un tipico prestito ipotecario a lungo termine, una parte significativa dei pagamenti anticipati verrà utilizzata per pagare gli interessi e non il capitale. Qualsiasi pagamento aggiuntivo riduce il saldo del prestito, riducendo così gli interessi e consentendo al mutuatario di rimborsare il prestito in anticipo a lungo termine. Alcuni acquisiscono l'abitudine di pagare un extra mensile, mentre altri pagano il più possibile. Il calcolatore ipotecario ha input facoltativi per includere molti pagamenti aggiuntivi ed è utile confrontare i risultati di un prestito ipotecario supplementare con o senza pagamenti aggiuntivi.
- Pagare due volte a settimanaI mutuatari di & mdash pagano la metà dell'offerta mensile ogni due settimane. Ci sono 52 settimane all'anno, che equivale a pagare un mutuo 26 volte o 13 mesi all'anno. Questo metodo si applica principalmente a coloro che ricevono uno stipendio ogni due settimane. Sono più propensi a prendere l'abitudine di pagare i mutui con una parte di ogni stipendio. I calcoli mostrano pagamenti bianchi per il confronto.
- Refinanziamento dei prestiti a breve termineIl rifinanziamento di & mdash include l'acquisizione di un nuovo prestito per rimborsare un prestito precedente. Con questa strategia, i mutuatari possono abbreviare i termini, spesso portando a tassi di interesse più bassi. Questo può velocizzare i rendimenti e risparmiare sugli interessi. Tuttavia, questo di solito porta a una maggiore offerta mensile per i mutuatari. Inoltre, il mutuatario potrebbe essere tenuto a pagare i costi e le spese di liquidazione durante il rifinanziamento.
Le ragioni del pagamento anticipato
Il pagamento di costi aggiuntivi ha i seguenti vantaggi:
- Ridurre i costi degli interessiI mutuatari possono risparmiare denaro su interessi, che di solito corrispondono a una grande spesa.
- Periodo di rimborso più breve& mdash abbreviare il periodo di rimborso significa che il rimborso sarà più veloce rispetto alla scadenza originale specificata nell'accordo ipotecario. Ciò ha portato i mutuatari a rimborsare i prestiti ipotecari più rapidamente.
- Soddisfazione personale& mdash Il benessere emotivo dopo essere stato liberato dal debito. L’assenza di debito dà anche ai mutuatari la possibilità di spendere e investire in altri settori.
Gli svantaggi del pagamento anticipato
Tuttavia, anche i pagamenti aggiuntivi hanno un costo. Il mutuatario deve tenere conto dei seguenti fattori prima di pagare il prestito ipotecario:
- Possibile pagamento anticipato di una multaIl pagamento anticipato della multa è un accordo tra un mutuatario e un mutuatario, molto probabilmente interpretato in un contratto ipotecario, che stabilisce l'importo e il tempo che il mutuatario può rimborsare. L'importo della multa è generalmente espresso come una percentuale del saldo in sospeso al momento del pagamento anticipato o come numero di mesi di interesse specificati. L'importo della multa di solito diminuisce nel tempo, fino a quando non viene eliminato gradualmente, di solito entro 5 anni. Il pagamento unico per la vendita di una casa è generalmente esente da una multa per il rimborso anticipato.
- Costo OpportunitàIl pagamento anticipato dei prestiti ipotecari potrebbe non essere l'ideale, poiché i tassi di interesse ipotecari sono relativamente bassi rispetto ad altri tassi finanziari. Ad esempio, quando si rimborsano i mutui a un tasso di interesse del 4%, una persona può ottenere un rendimento del 10% o più da un investimento, il che può essere un enorme costo di opportunità.
- Il capitale chiuso in casaIl denaro messo in casa è denaro che il mutuatario non può spendere altrove. Se si verifica una domanda di liquidità inaspettata, ciò potrebbe alla fine costringere il mutuatario a ottenere prestiti aggiuntivi.
- Le perdite di riduzione fiscaleI mutuatari negli Stati Uniti possono dedurre i costi degli interessi ipotecari dalle loro imposte. I pagamenti di interessi più bassi portano a meno deduzioni. Tuttavia, solo i contribuenti con deduzioni parziali (non detrazioni standard) possono beneficiare di questo beneficio.
Breve storia dei prestiti ipotecari americani
all'inizio degli anni ventiLa Thailandia (Thailand) Per acquistare una casa occorre risparmiare un anticipo. I mutuatari devono pagare un anticipo del 50%, ottenere un prestito per tre o cinque anni e quindi affrontare un rimborso enorme alla fine del periodo.
Solo quattro americani su dieci possono permettersi una casa. Durante la Grande Depressione, un quarto dei proprietari di case ha perso la propria casa.
Per rimediare a questa situazione, il governo ha creato la Federal Housing Administration (FHA) e Fannie Mae negli anni ’30 per portare liquidità, stabilità e accessibilità al mercato dei mutui. Entrambe le società hanno contribuito a introdurre i mutui a 30 anni con un anticipo più basso e standard di costruzione più uniformi.
Questi progetti hanno anche aiutato i soldati di ritorno a raccogliere fondi per l'alloggio dopo la fine della seconda guerra mondiale e hanno scatenato un boom dell'architettura nei decenni successivi. Inoltre, la FHA ha aiutato i mutuatari in tempi difficili, come la crisi dell’inflazione negli anni ’70 e il calo dei prezzi dell’energia negli anni ’80.
Nel 2001, il tasso di proprietà delle case ha raggiunto il record del 68,1%.
Anche il coinvolgimento del governo durante la crisi finanziaria del 2008 ha aiutato. La crisi ha costretto il governo federale a prendere il controllo di Fannie Mae, che ha perso miliardi di dollari in un massiccio default, anche se è tornato alla redditività nel 2012.
Anche la FHA ha fornito ulteriore assistenza in un momento in cui i prezzi immobiliari sono calati a livello nazionale. È intervenuto, chiedendo una percentuale più elevata di mutui con il sostegno della Federal Reserve. Questo ha contribuito a stabilizzare il mercato immobiliare nel 2013. Oggi, le due entità continuano ad assicurare attivamente milioni di case unifamiliari e altre proprietà residenziali.
