Calcolatore immobiliare in affitto
Investimenti immobiliari in affitto
Gli investimenti immobiliari in locazione sono gli investimenti che coinvolgono immobili e loro acquisti, seguiti da possesso, locazione e vendita di immobili. A seconda del tipo di proprietà in affitto, l'investitore ha bisogno di un certo livello di competenza e conoscenza per trarre profitto dall'investimento. Una proprietà immobiliare può essere la maggior parte delle proprietà in affitto, come un'unità, un duplex, una casa unifamiliare, un intero appartamento, una piazza commerciale o un ufficio. In alcuni casi, le proprietà industriali possono anche essere utilizzate come investimenti in proprietà in locazione. Le proprietà in affitto più commerciali, come edifici condominiali o uffici, sono più complesse e più difficili da analizzare a causa di vari fattori che derivano da dimensioni maggiori. Per le proprietà più vecchie, i costi di manutenzione e riparazione sono generalmente più elevati.
Gli investimenti immobiliari in locazione sono generalmente ad alta intensità di capitale, dipendono dal flusso di cassa e hanno un basso livello di liquidità. Tuttavia, rispetto al mercato azionario, gli investimenti immobiliari in locazione sono generalmente più stabili, hanno incentivi fiscali e hanno maggiori probabilità di coprire l'inflazione. Se eseguite correttamente l'analisi finanziaria, possono diventare un investimento redditizio. Il calcolatore di attività in locazione può aiutare a calcolare questi numeri.
reddito
Gli investimenti in affitto hanno diversi modi per guadagnare un reddito. Innanzitutto, gli investitori ricevono un flusso di cassa regolare sotto forma di pagamenti mensili agli inquilini. Inoltre, come con la proprietà di qualsiasi azione, la proprietà in affitto offre agli investitori la possibilità di trarre profitto dal valore aggiunto della proprietà. A differenza del reddito da affitto, le vendite offrono un singolo enorme ritorno.
responsabilità
L’investimento in locazione non è un reddito passivo. Ci vuole tempo e sforzo. L'investitore o il proprietario deve assumere il ruolo del padrone di casa e tutte le responsabilità lavorative ad esso associate.
Le responsabilità generali di possedere una proprietà in affitto includono:
- Gestione inquiliniCerca inquilini, esegui controlli di background sui potenziali inquilini, crea contratti di locazione legittimi, raccoglie gli affitti e, se necessario, espelle gli inquilini.
- Proprietà manutenzione& mdash riparazione, manutenzione, ristrutturazione, ecc.
- gestito.Archiviare documenti, impostare affitti, gestire le tasse, pagare i dipendenti, budget e altro ancora.
I proprietari di immobili in affitto di solito assumono una società di gestione immobiliare per gestire tutte le responsabilità a una tariffa fissa o percentuale. Gli investitori con un tempo limitato, gli investitori che non vivono vicino a una proprietà in affitto, gli investitori che non sono interessati a gestire personalmente o gli investitori che possono permettersi di pagare una tassa possono trarre vantaggio dall'assunzione di una società di gestione immobiliare. Secondo una stima approssimativa, questa spesa rappresenta circa il 10% delle entrate della proprietà in affitto.
Linee guida generali
Gli investimenti immobiliari possono essere complessi, ma quando si analizzano gli investimenti, ci sono alcuni principi generici che possono essere utilizzati come punto di partenza rapido. Tuttavia, ogni mercato è diverso e queste linee guida potrebbero non essere applicabili in alcuni casi. È importante che vengano trattati in questo modo e non come un sostituto dell'analisi finanziaria dura o consigliato dai professionisti del settore immobiliare.
Regola del 50%La spesa operativa totale per le proprietà in affitto & mdash oscilla intorno al 50% delle entrate. Le spese operative non includono il capitale o gli interessi dei mutui. Un altro 50% può essere utilizzato per pagare il mutuo mensile. Questo può essere utilizzato per stimare rapidamente il flusso di cassa e il profitto di un investimento.
La regola dell'1%Dopo la riparazione, il reddito totale mensile per l'affitto dovrebbe essere pari o superiore all'1% del prezzo di acquisto della proprietà. Non è raro che le persone che usano la regola del 2% o addirittura del 3% siano più alte, meglio è.
Una regola meno conosciuta è la regola del 70%. Si tratta di una regola per l'acquisto e la vendita di immobili in cattiva proprietà a scopo di lucro, che stabilisce che il prezzo di acquisto deve essere inferiore al 70% del valore post-restaurato (ARV) meno il costo di riparazione (restaurazione).
Tasso di rendimento interno
Il tasso di rendimento interno (IRR) o rendimento annualizzato totale è il tasso di rendimento annuale ottenuto per ogni dollaro investito durante il periodo di investimento. La maggior parte degli investitori, se non tutti, di solito lo utilizza per confrontare diversi investimenti. Più alto è il tasso di rendimento interno, più ideale è l'investimento.
Il tasso di rendimento interno è uno degli indicatori più importanti per misurare la redditività delle proprietà in locazione. Il tasso di capitalizzazione è troppo basato e il rendimento sul flusso di cassa (CFROI) non tiene conto del valore temporale della valuta.
tasso di capitalizzazione
Il tasso di capitalizzazione, comunemente chiamato tasso limite, è il rapporto tra il reddito operativo netto (NOI) e il valore delle attività investite o il valore di mercato corrente.
| Tasso di interesse massimo = |
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Il tasso massimo è il miglior indicatore per un rapido confronto di investimenti immobiliari.
La valutazione del tasso di interesse del tetto passato di un asset è utile anche per comprendere la performance passata di tale asset, che consente agli investitori di dedurre la performance futura di tale asset.
Se la misurazione del reddito operativo netto di una determinata proprietà in locazione è particolarmente complessa, l'analisi dei flussi di cassa scontati può essere un'alternativa più accurata.
Rendimento del flusso di cassa degli investimenti
Quando si acquista una proprietà in affitto con un prestito, è necessario controllare attentamente il flusso di cassa. Un flusso di cassa negativo insostenibile può portare a un fallimento degli investimenti in immobili in affitto. Il rendimento del flusso di cassa (CFROI) è una misura di questo. A volte chiamato cash-to-cash return, il CFROI aiuta gli investitori a identificare le perdite / guadagni associati al flusso di cassa continuo. La percentuale annuale di CFROI per le proprietà in affitto sostenibile dovrebbe in genere aumentare costantemente, spesso a causa dei pagamenti ipotecari statici e dell'apprezzamento delle entrate di affitto nel tempo.
Cose da ricordare
In generale, maggiore è il tasso di rendimento interno, il CFROI e il tasso di limite superiore per un investimento, meglio è. Nel mondo reale, è improbabile che un investimento in una proprietà in affitto venga eseguito esattamente come previsto o calcolato dal calcolatore della proprietà in affitto. Fare così tante ipotesi finanziarie a lungo termine (di solito decenni) può portare a sorprese indesiderate / inaspettate. Sia che una breve recessione abbia causato un forte deprezzamento del valore immobiliare o che la costruzione di centri commerciali fiorenti abbia aumentato il valore, entrambi i casi potrebbero avere un impatto significativo sul tasso di tasso massimo, sul rendimento interno e sul CFROI. Anche i cambiamenti di livello medio, come i costi di manutenzione o l'aumento del tasso di vacanza, possono influenzare i numeri. Anche gli affitti mensili possono fluttuare notevolmente ogni anno, quindi potrebbe non essere realistico dedurre decenni dopo basandosi su un affitto stimato in un determinato momento e sulla base del tasso di apprezzamento. Inoltre, tenendo conto del valore aggiunto, non tenendo conto dell'inflazione, Ciò potrebbe distorcere gravemente un numero così grande.
Altri tipi di investimenti immobiliari
Oltre al noleggio immobiliare, ci sono molti altri modi per investire in immobili. Di seguito sono elencati altri investimenti comuni.
Società di investimento immobiliare (Real Estate Investment Trust)
I fondi di investimento immobiliare (REIT) sono società che consentono agli investitori di concentrare i loro fondi per investire in debito o azioni su una serie di immobili o altre attività immobiliari. I fondi di investimento immobiliare possono essere suddivisi in fondi privati, fondi pubblici e fondi non pubblici. REITs sono ideali per gli investitori che desiderano investire in un portafoglio immobiliare senza dover passare attraverso una tradizionale transazione immobiliare.
In larga misura, i fondi di investimento immobiliare sono una fonte passiva di reddito che fa parte di un portafoglio diversificato che di solito include azioni e obbligazioni.
commercio
L'acquisto e la vendita (a volte chiamata transazione immobiliare) è simile all'investimento in affitto, ma non comporta o raramente un affitto. In generale, gli immobili vengono acquistati, migliorati e poi venduti con un profitto, di solito per un breve periodo di tempo. A volte nessun miglioramento. Quando si vende una casa, di solito si chiama casa. Comprare e vendere immobili per essere redditizi richiede spesso una profonda conoscenza del mercato e competenze specialistiche.
Commercio all'ingrosso
L'ingrosso è il processo di trovare una transazione immobiliare, scrivere un contratto per ottenere una transazione e quindi vendere il contratto a un altro acquirente. I grossisti non sono mai stati proprietari di immobili.
