Calculadora de aluguel de propriedades
Aluguer de investimentos imobiliários
O investimento em propriedades alugadas é um investimento que envolve imóveis e sua compra, seguido pela posse, aluguel e venda de imóveis. Dependendo do tipo de propriedade alugada, os investidores precisam de um certo nível de conhecimento e experiência para lucrar com o investimento. Um imóvel pode ser a maioria das propriedades alugáveis, como uma unidade, um apartamento duplo, uma casa unifamiliar, um apartamento inteiro, uma praça comercial ou um espaço de escritório. Em alguns casos, a propriedade industrial também pode ser usada como um investimento em propriedades arrendadas. Propriedades mais comercialmente alugadas, como condomínios ou prédios de escritórios, são mais complexas e mais difíceis de analisar, pois o tamanho maior leva a vários fatores. Para propriedades mais antigas, os custos de manutenção e reparo são geralmente elevados.
Os investimentos em propriedades de aluguel são geralmente intensivos em capital, dependem do fluxo de caixa e têm um baixo nível de liquidez. No entanto, em comparação com o mercado de ações, os investimentos em imóveis arrendados são geralmente mais estáveis, têm benefícios fiscais e são mais propensos a proteger contra a inflação. Se forem feitas análises financeiras adequadas, elas podem se tornar um investimento lucrativo. Uma calculadora de ativos de aluguel pode ajudar a calcular esses números.
receita
Existem várias maneiras de investir em aluguel de propriedades para ganhar renda. Primeiro, os investidores geralmente recebem um fluxo de caixa regular na forma de pagamentos mensais de aluguel aos inquilinos. Além disso, como com a propriedade de qualquer acção, o aluguel de uma propriedade oferece aos investidores a possibilidade de lucrar com o valor acrescentado da propriedade. Ao contrário do rendimento do aluguel, as vendas oferecem um único retorno enorme.
Responsabilidade
O investimento em aluguel não é uma renda passiva. Isso exige tempo e esforço. O investidor ou proprietário deve assumir o papel de proprietário e todas as responsabilidades de trabalho associadas a ele.
As responsabilidades gerais de possuir uma propriedade alugada incluem:
- Gestão de inquilinosEncontrar inquilinos, realizar verificações de antecedentes de potenciais inquilinos, criar contratos de locação legítimos, cobrar aluguéis e, se necessário, expulsar inquilinos.
- Manutenção da Propriedade& mdash reparação, manutenção, renovação, etc.
- gerenciado& mdash arquivar documentos, configurar aluguéis, processar impostos, pagar salários de funcionários, orçamentos e muito mais.
Os proprietários de propriedades alugadas geralmente contratam uma empresa de gerenciamento de propriedades com uma taxa fixa ou uma taxa percentual para lidar com todas as responsabilidades. Investidores com tempo limitado, investidores que não vivem perto de propriedades alugadas, investidores que não estão interessados em gerenciar pessoalmente ou investidores com custos acessíveis podem se beneficiar de contratar uma empresa de gerenciamento de propriedades. De acordo com estimativas aproximadas, essa taxa representa cerca de 10% da receita de propriedade alugada.
Diretrizes gerais
Investimentos imobiliários podem ser complicados, mas ao analisar investimentos, existem alguns princípios gerais que podem ser usados como um ponto de partida rápido. No entanto, cada mercado é diferente e é provável que essas diretrizes não sejam aplicáveis em algumas situações. É importante que eles sejam tratados dessa maneira e não como um substituto para a análise financeira dura ou as recomendações de profissionais imobiliários.
Regra de 50%As despesas operacionais totais da propriedade de aluguel & mdash oscilaram em torno de 50% da receita. As despesas operacionais não incluem o principal ou juros das hipotecas. Outros 50% podem ser usados para pagar a hipoteca mensal. Isso pode ser usado para estimar rapidamente o fluxo de caixa e o lucro de um investimento.
Regra do 1%Após a reparação, a receita mensal total de aluguel deve ser de 1% ou mais do preço de compra da propriedade. Não é raro que as pessoas que usam a regra de 2% ou mesmo 3% sejam mais altas, melhor.
Uma regra menos conhecida é a regra dos 70%. Esta é uma regra para a compra e venda de imóveis em mau estado para obter lucro, estabelecendo que o preço de compra deve ser inferior a 70% do valor pós-restauração (ARV) menos o custo de restauração (restauração).
Taxa de Rendimento Interno
O retorno interno (IRR) ou retorno total anualizado é a taxa de retorno anual obtida por cada dólar investido durante o período do investimento. A maioria dos investidores, se não todos, costuma usá-lo para comparar diferentes investimentos. Quanto maior for o rendimento interno, mais ideal será o investimento.
O rendimento interno é um dos indicadores mais importantes para medir a rentabilidade de uma propriedade alugada. A taxa de capitalização é muito básica e o retorno sobre o investimento do fluxo de caixa (CFROI) não leva em conta o valor temporal da moeda.
Taxa de capitalização
A taxa de capitalização, muitas vezes chamada de taxa de limite, é a proporção entre o lucro operacional líquido (NOI) e o valor do ativo investido ou o valor de mercado atual.
| Taxa de juros máxima = |
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A taxa de teto é o melhor indicador para a comparação rápida de investimentos imobiliários.
A avaliação da taxa de juros de um ativo no passado também é útil para entender o desempenho do ativo no passado, o que permite aos investidores inferir o desempenho futuro do ativo.
Se a medição da receita operacional líquida de uma determinada propriedade de locação for particularmente complexa, a análise do fluxo de caixa descontado pode ser uma alternativa mais precisa.
Retorno do fluxo de caixa do investimento
Ao comprar uma propriedade para aluguel com um empréstimo, é necessário verificar cuidadosamente o fluxo de caixa. Um fluxo de caixa negativo insustentável pode fazer com que o investimento em propriedades alugadas falhe. O retorno sobre o investimento do fluxo de caixa (CFROI) é o padrão para medir isso. Às vezes chamado de retorno de caixa para caixa, o CFROI ajuda os investidores a identificar perdas / ganhos associados ao fluxo de caixa contínuo. A porcentagem anual de CFROI em propriedades alugadas sustentáveis geralmente deve aumentar, geralmente devido aos pagamentos estáticos de hipotecas e à apreciação das receitas de aluguel ao longo do tempo.
Coisas a ter em mente
Em geral, quanto mais alto for o rendimento interno do investimento, o CFROI e a taxa de teto, melhor. No mundo real, é improvável que um investimento em uma propriedade alugada seja feito exatamente de acordo com os cálculos de um plano ou uma calculadora de propriedade alugada. Fazer tantas suposições financeiras a longo prazo (geralmente décadas) pode levar a surpresas ruins / inesperadas. Se uma breve recessão desvaloriza significativamente o valor dos imóveis ou a construção de centros comerciais prósperos aumenta o valor, ambos os cenários podem ter um impacto significativo na taxa de teto, na taxa de retorno interna e no CFROI. Mesmo mudanças de nível médio, como custos de manutenção ou taxas crescentes de vagas, podem afetar os números. Os aluguéis mensais também podem flutuar significativamente de ano para ano, portanto, pode não ser realista inferir décadas depois de um aluguel estimado em um determinado momento e com base na taxa de apreciação. Além disso, embora o valor acrescentado seja levado em consideração, a inflação não é levada em conta. Isso pode distorcer seriamente um número tão grande.
Outros tipos de investimentos imobiliários
Além de alugar imóveis, existem muitas outras maneiras de investir em imóveis. Abaixo estão listados alguns outros investimentos comuns.
Real Estate Investment Trust (Fundo de Investimento Imobiliário)
Os fundos de investimento imobiliário (REITs) são empresas que permitem que os investidores concentrem seu dinheiro em investimentos de dívida ou capital em uma série de propriedades ou outros ativos imobiliários. Os fundos de investimento imobiliário podem ser divididos em fundos de private equity, fundos de negociação pública e fundos de negociação privada. REITs são ideais para investidores que desejam investir em um portfólio em imóveis sem passar por transações imobiliárias tradicionais.
Em grande parte, um fundo de investimento imobiliário é uma fonte passiva de receita que faz parte de um portfólio diversificado que normalmente inclui ações e títulos.
comércio
A compra e venda (às vezes chamada de transação imobiliária) é semelhante ao aluguel de um investimento imobiliário, mas não envolve ou raramente envolve aluguel. Em geral, os imóveis são comprados, melhorados e, em seguida, vendidos com lucro, geralmente por um curto período de tempo. Às vezes não há melhorias. Quando uma casa é vendida, geralmente é chamada de compra de uma casa. Comprar e vender imóveis para obter lucro geralmente requer um profundo conhecimento de mercado e habilidades especializadas.
por atacado
O atacado é o processo de encontrar uma transação imobiliária, escrever um contrato para obter uma transação e, em seguida, vender o contrato para outro comprador. Os atacadistas nunca possuem imóveis.
