เครื่องคิดเลขอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า
ให้เช่าการลงทุนอสังหาริมทรัพย์
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าหมายถึงการลงทุนที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์และการซื้อตามด้วยการถือครองการเช่าและการขายอสังหาริมทรัพย์ ขึ้นอยู่กับประเภทของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่านักลงทุนต้องมีความเชี่ยวชาญและความรู้ในระดับหนึ่งเพื่อให้ได้ผลกําไรจากการลงทุน อสังหาริมทรัพย์อาจเป็นทรัพย์สินที่ให้เช่าได้มากที่สุดเช่นหน่วยอพาร์ทเมนต์อาคารเดี่ยวอพาร์ตเมนต์เต็มรูปแบบลานค้าปลีกเชิงพาณิชย์หรือพื้นที่สํานักงาน ในบางกรณีอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมสามารถใช้เป็นเงินลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เช่าได้ อสังหาริมทรัพย์ที่มีการเช่าเชิงพาณิชย์มากขึ้น(เช่นอาคารอพาร์ตเมนต์หรืออาคารสํานักงาน)มีความซับซ้อนและยากที่จะวิเคราะห์เนื่องจากขนาดใหญ่ทําให้เกิดปัจจัยต่างๆ สําหรับอสังหาริมทรัพย์เก่าค่าใช้จ่ายในการบํารุงรักษาและการซ่อมแซมจะสูงขึ้น
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่ามักใช้เงินทุนมากขึ้นอยู่กับกระแสเงินสดและมีสภาพคล่องต่ํา อย่างไรก็ตามเมื่อเทียบกับตลาดหุ้นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่ามักมีเสถียรภาพมากขึ้นโดยมีสัมปทานภาษีและมีแนวโน้มที่จะป้องกันอัตราเงินเฟ้อ หากมีการวิเคราะห์ทางการเงินที่เหมาะสมพวกเขาอาจกลายเป็นการลงทุนที่ทํากําไรได้ เครื่องคิดเลขสินทรัพย์เช่าสามารถช่วยในการคํานวณตัวเลขเหล่านี้ได้
รายได้
มีหลายวิธีในการสร้างรายได้สําหรับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า ประการแรกนักลงทุนมักได้รับกระแสเงินสดเป็นประจําในรูปของการจ่ายค่าเช่ารายเดือนให้กับผู้เช่า นอกจากนี้เช่นเดียวกับการเป็นเจ้าของหุ้นใดๆการเช่าอสังหาริมทรัพย์ทําให้นักลงทุนสามารถทํากําไรได้จากมูลค่าเพิ่มของอสังหาริมทรัพย์ แตกต่างจากรายได้ค่าเช่าการขายให้ผลตอบแทนเพียงครั้งเดียว
ความรับผิดชอบ
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าไม่ใช่รายได้แบบพาสซีฟ ต้องใช้เวลาและความพยายาม นักลงทุนหรือเจ้าของต้องรับผิดชอบต่อบทบาทของเจ้าของบ้านและความรับผิดชอบในการทํางานทั้งหมดที่เกี่ยวข้อง
ความรับผิดชอบทั่วไปในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าได้แก่
- การจัดการผู้เช่า& mdashค้นหาผู้เช่าตรวจสอบพื้นหลังของผู้เช่าที่มีศักยภาพสร้างสัญญาเช่าที่ถูกต้องเก็บค่าเช่าและขับไล่ผู้เช่าหากจําเป็น
- การบํารุงรักษาทรัพย์สินการซ่อมแซมการบํารุงรักษาการปรับปรุงและอื่นๆ
- จัดการ& mdashจัดเก็บเอกสารตั้งค่าเช่าจัดการภาษีจ่ายเงินเดือนพนักงานงบประมาณและอื่นๆ
เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่ามักจะจ้างบริษัทจัดการทรัพย์สินเพื่อรับผิดชอบทั้งหมดโดยมีค่าธรรมเนียมคงที่หรือร้อยละ นักลงทุนที่มีเวลาจํากัดนักลงทุนที่ไม่ได้อาศัยอยู่ใกล้กับอสังหาริมทรัพย์เช่านักลงทุนที่ไม่สนใจในการจัดการส่วนตัวหรือนักลงทุนราคาไม่แพงสามารถได้รับประโยชน์จากการจ้างบริษัทจัดการอสังหาริมทรัพย์ ตามประมาณการคร่าวๆค่าใช้จ่ายนี้คิดเป็นประมาณ10 %ของรายได้จากทรัพย์สินให้เช่า
คําแนะนําทั่วไป
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อาจมีความซับซ้อนแต่ในการวิเคราะห์การลงทุนมีหลักการทั่วไปที่สามารถใช้เป็นจุดเริ่มต้นได้อย่างรวดเร็ว อย่างไรก็ตามตลาดแต่ละแห่งแตกต่างกันไปและแนวทางเหล่านี้มีแนวโน้มที่จะไม่สามารถใช้ได้ในบางสถานการณ์ เป็นสิ่งสําคัญที่พวกเขาควรได้รับการปฏิบัติเช่นนี้ไม่ใช่เพื่อทดแทนการวิเคราะห์ทางการเงินที่ยากหรือคําแนะนําจากผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์
กฎ 50%& mdashค่าใช้จ่ายในการดําเนินงานทั้งหมดของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าอยู่ที่ประมาณ50 %ของรายได้ ค่าใช้จ่ายในการดําเนินงานไม่รวมต้นทุนหรือดอกเบี้ย อีก 50% สามารถใช้จ่ายค่าจํานองรายเดือนได้. ซึ่งสามารถใช้เพื่อประมาณการกระแสเงินสดและผลกําไรจากการลงทุนได้อย่างรวดเร็ว
กฎของ 1%& mdashหลังจากการซ่อมแซมรายได้ค่าเช่ารายเดือนทั้งหมดควรเป็น1 %หรือมากกว่าของราคาซื้อทรัพย์สิน ไม่ใช่เรื่องแปลกที่ผู้ที่ใช้หลักการ2 %หรือแม้แต่3 %จะสูงขึ้น
กฎที่รู้จักกันน้อยที่สุดคือกฎ70 % นี่เป็นกฎในการซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ก่อให้เกิดผลกําไรโดยระบุว่าราคาซื้อควรต่ํากว่ามูลค่าหลังการซ่อมแซม( ARV )ลบ70 %ของค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซม(ซ่อมแซม)
อัตราผลตอบแทนภายใน
อัตราผลตอบแทนภายใน( IRR )หรืออัตราผลตอบแทนรวมประจําปีคืออัตราผลตอบแทนรายปีต่อหนึ่งดอลลาร์ที่ลงทุนในช่วงระยะเวลาการลงทุน นักลงทุนส่วนใหญ่(ถ้าไม่ทั้งหมด)มักใช้เพื่อเปรียบเทียบการลงทุนที่แตกต่างกัน อัตราผลตอบแทนภายในที่สูงขึ้นการลงทุนจะดีขึ้น
อัตราผลตอบแทนภายในเป็นตัวชี้วัดที่สําคัญที่สุดประการหนึ่งของความสามารถในการทํากําไรของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า อัตราการลงทุนเป็นพื้นฐานมากเกินไปและผลตอบแทนจากการลงทุนของกระแสเงินสด( CFROI )ไม่ได้คํานึงถึงค่าเวลาของสกุลเงิน
อัตราส่วนทุน
อัตราการลงทุนมักเรียกว่าอัตราเพดานซึ่งเป็นอัตราส่วนของรายได้จากการดําเนินงานสุทธิ( NOI )ต่อมูลค่าของสินทรัพย์ที่ลงทุนหรือมูลค่าตลาดในปัจจุบัน
| อัตราดอกเบี้ยสูงสุด= |
|
อัตราดอกเบี้ยเพดานเป็นตัวบ่งชี้ที่ดีที่สุดสําหรับการเปรียบเทียบการลงทุนอย่างรวดเร็วในอสังหาริมทรัพย์
นอกจากนี้ยังเป็นประโยชน์ในการประเมินอัตราดอกเบี้ยในอดีตของสินทรัพย์เพื่อทําความเข้าใจถึงผลการดําเนินงานที่ผ่านมาของสินทรัพย์ซึ่งช่วยให้นักลงทุนสามารถอนุมานถึงผลการดําเนินงานในอนาคตของสินทรัพย์ได้
หากการวัดรายได้จากการดําเนินงานสุทธิของอสังหาริมทรัพย์เช่าที่กําหนดมีความซับซ้อนโดยเฉพาะการวิเคราะห์กระแสเงินสดที่ลดลงอาจเป็นทางเลือกที่ถูกต้องมากขึ้น
ผลตอบแทนกระแสเงินสดจากการลงทุน
เมื่อใช้เงินกู้เพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ให้เช่าคุณต้องตรวจสอบกระแสเงินสดอย่างรอบคอบ กระแสเงินสดเชิงลบที่ไม่ยั่งยืนอาจทําให้การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เช่าล้มเหลว ผลตอบแทนจากกระแสเงินสด( CFROI )เป็นตัวชี้วัดนี้ บางครั้งเรียกว่าผลตอบแทนเงินสดต่อเงินสดCFROIช่วยให้นักลงทุนระบุความสูญเสีย/กําไรที่เกี่ยวข้องกับกระแสเงินสดอย่างต่อเนื่อง เปอร์เซ็นต์CFROIประจําปีของอสังหาริมทรัพย์เช่าที่ยั่งยืนมักจะเพิ่มขึ้นเนื่องจากการชําระเงินจํานองแบบคงที่และรายได้ค่าเช่าเพิ่มขึ้นตามเวลา
สิ่งที่ต้องจดจํา
โดยทั่วไปอัตราผลตอบแทนภายในของเงินลงทุนCFROIและอัตราดอกเบี้ยสูงสุดจะดีขึ้น ในโลกแห่งความเป็นจริงการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าไม่น่าจะคํานวณตามแผนหรือเครื่องคิดเลขอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า สมมติฐานทางการเงินจํานวนมากในระยะยาว(โดยปกติหลายทศวรรษ)อาจนําไปสู่ความประหลาดใจที่ไม่พึงประสงค์/ไม่คาดคิด ไม่ว่าจะเป็นภาวะเศรษฐกิจถดถอยระยะสั้นที่ทําให้มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ลดลงอย่างมากหรือการก่อสร้างห้างสรรพสินค้าที่เจริญรุ่งเรืองทําให้มูลค่าเพิ่มขึ้นทั้งสองสถานการณ์อาจมีผลกระทบอย่างมากต่ออัตราดอกเบี้ยเพดานอัตราผลตอบแทนภายในและCFROI แม้แต่การเปลี่ยนแปลงระดับกลางเช่นต้นทุนการบํารุงรักษาหรืออัตราว่างที่เพิ่มขึ้นอาจส่งผลต่อตัวเลข ค่าเช่ารายเดือนอาจผันผวนอย่างมากในแต่ละปีดังนั้นอาจไม่สมจริงหลังจากหลายทศวรรษขึ้นอยู่กับค่าเช่าโดยประมาณในช่วงเวลาหนึ่งและขึ้นอยู่กับอัตราการแข็งค่า นอกจากนี้ในขณะที่การพิจารณามูลค่าเพิ่มไม่ได้คํานึงถึงอัตราเงินเฟ้อ, นี้อาจบิดเบือนตัวเลขขนาดใหญ่อย่างจริงจัง
การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ
นอกเหนือจากการเช่าอสังหาริมทรัพย์แล้วยังมีอีกหลายวิธีในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ต่อไปนี้เป็นรายการการลงทุนทั่วไปอื่นๆ
บริษัทลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์( realestate investment trust )
กองทุนเพื่อการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์( REITs )เป็นบริษัทที่อนุญาตให้นักลงทุนมุ่งเน้นการลงทุนในตราสารหนี้หรือการลงทุนในสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์หรือสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์อื่นๆ กองทุนเพื่อการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์สามารถแบ่งออกเป็นกองทุนเอกชนกองทุนเพื่อการซื้อขายสาธารณะและกองทุนเพื่อการซื้อขายเอกชน REITsเหมาะสําหรับนักลงทุนที่ต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยไม่ต้องทําธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์แบบดั้งเดิม
ในระดับใหญ่กองทุนทรัสต์การลงทุนอสังหาริมทรัพย์เป็นแหล่งรายได้แบบพาสซีฟซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของพอร์ตการลงทุนที่หลากหลายซึ่งมักประกอบด้วยหุ้นและพันธบัตร
การซื้อขาย
การซื้อและขาย(บางครั้งเรียกว่าธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์)คล้ายกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าแต่ไม่เกี่ยวข้องหรือไม่ค่อยมีส่วนร่วมในการเช่า โดยทั่วไปอสังหาริมทรัพย์จะถูกซื้อปรับปรุงและขายเพื่อผลกําไรโดยปกติในช่วงเวลาสั้นๆ บางครั้งก็ไม่มีการปรับปรุง เมื่อซื้อและขายบ้านมักเรียกว่าการขายบ้าน การซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อผลกําไรมักต้องการความรู้ด้านการตลาดและทักษะทางวิชาชีพที่ลึกซึ้ง
ธุรกิจค้าส่ง
การขายส่งคือการค้นหาธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์การเขียนสัญญาเพื่อให้ได้ข้อตกลงและขายสัญญาให้กับผู้ซื้อรายอื่น ผู้ค้าส่งไม่เคยเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์จริงๆ
