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抵押計算器

攤銷表

抵押計算器有助于估計每月到期還款以及與抵押貸款相關的其他財務成本。有選擇包括額外付款或普通抵押貸款相關費用的年度百分比增長。該計算器主要供美國居民使用。

抵押

抵押貸款是由財產擔保的貸款，通常是房地產。貸款人將其定義為用于支付房地產的借款。實質上，貸款人幫助買方向賣方支付房屋款項，買方同意在一段時間內償還借款，在美國通常為15年或30年。每個月都從買方向貸款人支付一筆款項。每月還款的一部分被稱為本金，即原始借款額。另一部分是利息，這是支付給貸款人使用這筆錢的成本。可能會有一個托管賬戶用于支付財產稅和保險費用。在每月最后一次付款之前，買方不能被視為抵押財產的完全所有者。在美國，最常見的抵押貸款是傳統的30年期固定利率貸款，占所有抵押貸款的70%至90%。在美國，抵押貸款是大多數人擁有房屋的方式。

抵押計算器組件

抵押貸款通常包括以下幾個關鍵部分。這些也是抵押計算器的基本組成部分。

• 貸款金額& mdash從貸方或銀行借入的金額。在抵押貸款中，這相當于購買價格減去任何首付款。一個人可以借的最高貸款金額通常與家庭收入或負擔能力相關。要估算可承受的金額，請使用我們的 房價計算器。
• 預付定金& mdash購買的預付款，通常是總價格的一定百分比。這是借款人支付的購買價格部分。通常情況下，抵押貸款機構希望借款人支付20%或更多的首付款。在某些情況下，借款人的首付比例可能低至3%。如果借款人的首付低于20%，他們將被要求支付私人抵押貸款保險（PMI）。借款人需要持有這項保險，直到貸款的剩余本金降至房屋原始購買價格的80%以下。一般的經驗法則是首付越高，利率越優惠，貸款越有可能獲得批準。
• 貸款期限& mdash貸款必須全部償還的時間。大多數固定利率抵押貸款期限為15年、20年或30年。較短的期限，如15年或20年，通常包括較低的利率。
• 利率& mdash作為借貸成本收取的貸款百分比。抵押貸款可以收取固定利率抵押貸款（FRM）或可調利率抵押貸款（ARM）的費用。顧名思義，利率在FRM貸款期間保持不變。上面的計算器只計算固定利率。對于arm，利率通常在一段時間內是固定的，之后將根據市場指數定期調整。武器將部分風險轉移給借款人。因此，在貸款期限相同的情況下，初始利率通常比FRM低0.5%至2%。抵押貸款利率通常以年化利率（APR）表示，有時稱為名義APR或有效APR .它是以周期利率乘以一年的復利周期數表示的利率。例如，如果抵押貸款利率為每年6%，這意味著借款人將不得不支付6%除以12，得出每月0.5%的利息。

與房屋所有權和抵押貸款相關的成本

每月的抵押貸款付款通常包括與擁有房屋相關的大部分財務成本，但還有其他大量成本要記住。這些費用分為兩類:經常性費用和非經常性費用。

經常性成本

大多數經常性成本持續存在于整個抵押貸款期。它們是一個重要的財務因素。作為通貨膨脹的副產品，財產稅、房屋保險、HOA費用和其他成本隨著時間的推移而增加。在計算器中，經常性成本位于“包括以下選項”復選框下。在“更多選項”下，計算器中還有年度增長百分比的可選輸入使用這些可以導致更精確的計算。

• 財產稅& mdash財產所有者向管理當局繳納的稅。在美國，房產稅通常由市政府或縣政府管理。所有50個州都在地方一級征收財產稅。美國每年的房地產稅因地區而異；平均而言，美國人每年要繳納約1.1%的房產稅。
• 家庭保險& mdash保護業主免受其不動產可能發生的事故的保險單。房屋保險還可以包含個人責任保險，以防止在房屋內外發生的傷害訴訟。房屋保險的費用因地點、房產狀況和保險金額等因素而異。
• 私人抵押貸款保險& mdash在借款人無力償還貸款時保護抵押貸款人。具體來說，在美國，如果首付款低于房產價值的20%，貸款人通常會要求借款人購買PMI，直到貸款價值比（LTV）達到80%或78%。PMI價格根據首付款、貸款規模和借款人信用等因素而變化。年成本通常為貸款金額的0.3%至1.9%。
• HOA費& mdash房主協會（HOA）向房主征收的費用，該協會是一個維護和改善其權限范圍內的社區財產和環境的組織。公寓、聯排別墅和一些獨棟住宅通常需要支付HOA費用。HOA年費通常不到房產價值的百分之一。
• 其他費用& mdash包括水電費、房屋維護費用以及任何與房屋日常維護相關的費用。僅在年度維護上就花費房產價值的1%或更多是很常見的。

非經常性費用

計算器不會計算這些成本，但記住它們仍然很重要。

• 借款手續費& mdash房地產交易結束時支付的費用。這些不是經常性費用，但可能會很貴。在美國，抵押貸款的結算成本可能包括律師費、產權服務費、記錄費、調查費、財產轉讓稅、經紀傭金、抵押申請費、積分、評估費、檢查費、房屋保修、預付房屋保險、按比例分配的財產稅、按比例分配的房主協會會費、按比例分配的利息等。這些費用通常由買方承擔，但也有可能與賣方或貸款人協商“信貸”。在一筆40萬美元的交易中，買家支付約1萬美元的總成交成本并不罕見。
• 初始翻新& mdash一些買家選擇在入住前進行翻新。翻新的例子包括更換地板，重新粉刷墻壁，更新廚房，甚至大修整個內部或外部。雖然這些費用可能會很快增加，但裝修費用是可選的，業主可能會選擇不立即解決裝修問題。
• 多方面的& mdash新家具、新電器和搬家費用是購房的典型非經常性費用。這還包括修理費。

提前還款和額外付款

在許多情況下，抵押貸款借款人可能希望盡早還清抵押貸款，無論是全部還是部分，原因包括但不限于節省利息、想要出售房屋或再融資。我們的計算器可以計算每月、每年或一次性的額外付款。然而，借款人需要了解提前支付抵押貸款的利弊。

早期還款策略

除了完全還清抵押貸款外，通常有三種主要策略可用于提前償還抵押貸款。借款人主要采用這些策略來節省利息。這些方法可以結合使用或單獨使用。

1. 支付額外費用& mdash這只是每月付款之外的額外付款。在典型的長期抵押貸款中，很大一部分早期付款將用于支付利息而不是本金。任何額外的付款都會減少貸款余額，從而降低利息并使借款人在長期內提前還清貸款。有些人養成了每月額外付費的習慣，而另一些人則盡可能地額外付費。抵押貸款計算器中有可選輸入以包括許多額外付款，比較有額外付款或無額外付款的補充抵押貸款的結果會很有幫助。
2. 兩周支付一次& mdash借款人每兩周支付月供的一半。一年中有52周，這相當于一年中償還26次或13個月的抵押貸款。這種方法主要適用于那些兩周領一次薪水的人。他們更容易養成習慣，從每份薪水中拿出一部分來支付抵押貸款。計算結果中顯示的是兩周一次的付款，以供比較。
3. 短期貸款的再融資& mdash再融資包括獲得一筆新貸款來償還一筆舊貸款。采用這種策略，借款人可以縮短期限，通常會導致較低的利率。這可以加快回報并節省利息。然而，這通常會給借款人帶來更大的月供。此外，借款人在再融資時可能需要支付結算成本和費用。

提前還款的原因

支付額外費用具有以下優勢:

• 降低利息成本& mdash借款人可以在利息上省錢，這通常相當于一筆很大的支出。
• 較短的還款期& mdash縮短還款期限意味著還款將比抵押協議中規定的原始期限更快。這導致借款人更快地還清抵押貸款。
• 個人滿意度& mdash從債務中解脫出來后的情感幸福感。無債務狀態也讓借款人有能力在其他領域消費和投資。

提前還款的弊端

然而，額外的支付也是有代價的。借款人在支付抵押貸款前應考慮以下因素:

• 可能的提前還款罰款& mdash提前還款罰款是借款人和抵押貸款人之間的一項協議，最有可能在抵押貸款合同中解釋，該協議規定了允許借款人償還的金額和時間。罰款金額通常表示為提前還款時未償余額的百分比或指定的利息月數。罰款金額通常會隨著時間的推移而減少，直到最終逐步取消，通常在5年內。出售房屋的一次性付款通常免于提前還款罰款。
• 機會成本& mdash提前還清抵押貸款可能并不理想，因為抵押貸款利率與其他金融利率相比相對較低。例如，償還利率為4%的抵押貸款時，一個人可能會通過投資獲得10%或更多的收益，這可能是一個巨大的機會成本。
• 鎖在房子里的資本& mdash放在房子里的錢是借款人不能花在其他地方的現金。如果出現意外的現金需求，這最終可能會迫使借款人獲得額外貸款。
• 稅收減免損失& mdash美國的借款人可以從他們的稅收中扣除抵押貸款利息成本。較低的利息支付導致較少的扣除。然而，只有分項扣除（而不是標準扣除）的納稅人才能享受這項福利。

美國抵押貸款簡史

在20年代初^{泰國(Thailand)} 世紀，買房需要攢下一大筆首付。借款人必須支付50%的首付，獲得三年或五年的貸款，然后在期末面臨巨額還款。

在這種條件下，只有十分之四的美國人買得起房子。在大蕭條期間，四分之一的房主失去了他們的房子。

為了補救這種情況，政府在20世紀30年代成立了聯邦住房管理局（FHA）和房利美，為抵押貸款市場帶來流動性、穩定性和可負擔性。兩家公司都幫助推出了首付更低、建設標準更統一的30年期抵押貸款。

這些項目還幫助返鄉士兵在二戰結束后籌集了一筆住房資金，并在隨后的幾十年里引發了一場建筑熱潮。此外，FHA在困難時期幫助了借款人，比如上世紀70年代的通脹危機和80年代的能源價格下跌。

到2001年，住房自有率達到了創紀錄的68.1%。

2008年金融危機期間，政府的參與也起到了幫助作用。這場危機迫使聯邦政府接管房利美，因為它在大規模違約中損失了數十億美元，盡管它在2012年恢復了盈利。

在全國房地產價格下跌之際，FHA也提供了進一步幫助。它進行了干預，在美聯儲的支持下要求更高比例的抵押貸款。這幫助穩定了2013年的房地產市場。如今，這兩家實體繼續積極為數百萬套獨棟住宅和其他住宅財產提供保險。

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