出租房產計算器
出租房產投資
租賃物業投資是指涉及房地產及其購買的投資，隨后是房地產的持有、租賃和出售。根據出租物業的類型，投資者需要一定水平的專業知識和知識才能從投資中獲利。不動產可以是大多數可出租的財產，例如一個單元、一套復式公寓、一個獨棟住宅、一整棟公寓、一個商業零售廣場或一個辦公空間。在某些情況下，工業物業也可以用作租賃物業投資。更多的商業租賃物業（如公寓樓或辦公樓）更為復雜，也更難分析，因為規模較大會導致各種因素。對于較舊的物業，通常會承擔較高的維護和維修成本。
租賃物業投資通常是資本密集型的，依賴現金流，流動性水平較低。然而，與股票市場相比，租賃房地產投資通常更穩定，有稅收優惠，更有可能對沖通貨膨脹。如果進行適當的財務分析，它們可能會成為有利可圖的投資。租賃資產計算器可以幫助計算這些數字。
收入
出租房產投資有幾種賺取收入的方式。首先，投資者通常以每月向租戶支付租金的形式獲得定期現金流。此外，與任何股權的所有權一樣，出租房產使投資者有可能從房產的增值中獲利。與租金收入不同，銷售提供的是單一的巨額回報。
責任
出租房產投資不是被動收入。這需要時間和努力。投資者或所有者必須承擔房東的角色以及與之相關的所有工作職責。
擁有租賃物業的一般責任包括:
- 租戶管理& mdash尋找租戶，對潛在租戶進行背景審查，創建合法的租賃合同，收取租金，并在必要時驅逐租戶。
- 物業維護& mdash維修、保養、翻新等。
- 管理的& mdash歸檔文件、設定租金、處理稅務、支付員工工資、預算等。
出租物業的業主通常會以固定費用或百分比費用聘請物業管理公司來處理所有責任。時間有限的投資者、不住在租賃物業附近的投資者、對親自管理不感興趣的投資者或負擔得起費用的投資者可以從聘請物業管理公司中受益。據粗略估計，這筆費用約占出租物業收入的10%。
一般準則
房地產投資可能很復雜，但在分析投資時，有一些通用原則可以作為快速起點。然而，每個市場都是不同的，這些指導方針很可能不適用于某些情況。重要的是，它們應被如此對待，而不是作為硬財務分析或房地產專業人士建議的替代品。
50%規則& mdash出租物業的運營支出總額徘徊在收入的50%左右。運營費用不包括抵押貸款本金或利息。另外50%可以用來支付每月的房貸。這可以用來快速估計投資的現金流和利潤。
1%規則& mdash修理后，每月總租金收入應為房產購買價格的1%或以上。使用2%甚至3%原則的人并不少見越高越好。
一個不太為人所知的規則是70%規則。這是一條購買和出售不良房地產以獲利的規則，規定購買價格應低于修復后價值（ARV）減去修復費用（修復）的70%。
內部收益率
內部回報率（IRR）或年化總回報率是在投資期間每投資一美元所獲得的年回報率。大多數投資者（如果不是全部的話）通常使用它來比較不同的投資。內部收益率越高，投資就越理想。
內部收益率是衡量租賃物業盈利能力的最重要指標之一。資本化率過于基礎，現金流投資回報率（CFROI）沒有考慮貨幣的時間價值。
資本化率
資本化率通常被稱為上限率，是凈營業收入（NOI）與投資資產價值或當前市場價值的比率。
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上限利率是快速投資房產比較的最佳指標。
評估一項資產過去的上限利率對了解該資產過去的表現也很有用，這可以讓投資者推斷該資產未來的表現。
如果給定租賃物業的凈營業收入的衡量特別復雜，現金流貼現分析可能是更準確的替代方法。
投資現金流回報
當用貸款購買出租房產時，需要仔細檢查現金流。不可持續的負現金流可能會導致租賃房產投資失敗。現金流投資回報率（CFROI）是衡量這一點的標準。有時被稱為現金對現金回報，CFROI幫助投資者識別與持續現金流相關的損失/收益。可持續租賃物業的年度CFROI百分比通常應該不斷增加，這通常是由于靜態抵押貸款付款以及租金收入隨著時間的推移而升值。
需要牢記的事情
一般來說，投資的內部收益率、CFROI和上限利率越高越好。在現實世界中，對租賃房產的投資不太可能完全按照計劃或租賃房產計算器的計算進行。長期（通常是幾十年）做出如此多的財務假設可能會導致不良/意外的驚喜。無論是短暫的經濟衰退使房地產價值大幅貶值，還是繁榮的購物中心的建設使價值上漲，這兩種情況都可能對上限利率、內部收益率和CFROI產生巨大影響。即使是維護成本或空置率的上升等中層變化也會影響數字。月租金每年也可能大幅波動，因此根據某個時間的估計租金并根據升值率推斷幾十年后的情況可能不現實。此外，雖然考慮到了價值的增值，但沒有考慮到通貨膨脹， 這可能會嚴重扭曲如此龐大的數字。
其他類型的房地產投資
除了出租房產，還有許多其他方式投資房地產。下面列出了其他一些常見的投資。
不動產投資信托公司（RealEstateInvestmentTrust）
房地產投資信托基金（REITs）是讓投資者集中資金對一系列房地產或其他房地產資產進行債務或股權投資的公司。房地產投資信托基金可以分為私募基金、公開交易基金和非公開交易基金。REITs非常適合那些希望投資組合投資于房地產而無需通過傳統房地產交易的投資者。
在很大程度上，房地產投資信托基金是一種被動收入來源，是通常包括股票和債券在內的多元化投資組合的一部分。
買賣
買賣（有時稱為房地產交易）類似于出租房產投資，只是不涉及或很少涉及出租。一般來說，房地產被購買，進行改進，然后出售獲利，通常是在短時間內。有時沒有改進。當買賣房屋時，通常稱為房屋買賣。為了盈利而買賣房地產通常需要深厚的市場知識和專業技能。
批發
批發是尋找房地產交易，撰寫合同以獲得交易，然后將合同出售給另一個買家的過程。批發商從來沒有真正擁有房地產。
