حاسبة الرهن العقاري
الراتب الشهري: 2135.42 دولار
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
جدول الاستهلاك
| السنة | تاريخ | الاهتمام | مدير المدرسة | رصيد نهاية الفترة |
|---|---|---|---|---|
| الأول | 3/24-2/25 | $22,393 | $3,232 | $316,768 |
| 2 | 3/25-2/26 | $22,159 | $3,467 | $313,302 |
| 3 | 3/26-2/27 | $21,907 | $3,718 | $309,583 |
| رابعا | 3/27-2/28 | $21,637 | $3,988 | $305,595 |
| 5 | 3/28-2/29 | $21,347 | $4,278 | $301,317 |
| 6 | 3/29-2/30 | $21,037 | $4,588 | $296,729 |
| سبعة | 3/30-2/31 | $20703 | $4,922 | $291,808 |
| 8 | 3/31-2/32 | $20،346 | $5,279 | $286,529 |
| 9 | 3/32-2/33 | $19,963 | $5,662 | $280,866 |
| 10 | 3/33-2/34 | $19,552 | $6,073 | $274,793 |
| 11 | 3/34-2/35 | $19,111 | $6,514 | $268,279 |
| 12 | 3/35-2/36 | $18,638 | $6,987 | $261,291 |
| 13 | 3/36-2/37 | $18,130 | $7,495 | $253,797 |
| 14 | 3/37-2/38 | $17,586 | $8,039 | $245,758 |
| 15 | 3/38-2/39 | $17,002 | $8,623 | $237,135 |
| 16 | 3/39-2/40 | $16,376 | $9,249 | $227,887 |
| 17 | 3/40-2/41 | $15,705 | $9,920 | $217,967 |
| 18 | 3/41-2/42 | $14,985 | $10,640 | $207,326 |
| 19 | 3/42-2/43 | $14,212 | $11,413 | $195,913 |
| 20 | 3/43-2/44 | $13,383 | $12242 | $183,671 |
| 21 | 3/44-2/45 | $12,494 | $13,131 | $170,541 |
| 22 | 3/45-2/46 | $11,541 | $14,084 | $156,456 |
| 23 | 3/46-2/47 | $10,518 | $15,107 | $141,350 |
| 24 | 3/47-2/48 | $9,421 | $16،204 | $125,146 |
| 25 | 3/48-2/49 | $8,245 | $17380 | $107,766 |
| 26 | 3/49-2/50 | $6,983 | $18,642 | $89,124 |
| 27 | 3/50-2/51 | $5,629 | $19,996 | $69,128 |
| 28 | 3/51-2/52 | $4,177 | $21,448 | $47,680 |
| 29 | 3/52-2/53 | $2,620 | $23,005 | $24,675 |
| 30 | 3/53-2/54 | $950 | $24,675 | $0 |
تساعد آلة حاسبة الرهن العقاري في تقدير السداد الشهري بالإضافة إلى التكاليف المالية الأخرى المرتبطة بالرهن العقاري. هناك خيارات لتشمل مدفوعات إضافية أو زيادة النسبة المئوية السنوية في الرسوم المرتبطة الرهن العقاري العادي. هذه الآلة الحاسبة مخصصة بشكل أساسي للمقيمين في الولايات المتحدة.
الرهن العقاري
الرهن العقاري هو قرض مضمون بممتلكات ، وعادة ما تكون عقارات. يعرّف المقرضون ذلك على أنه يستخدم لدفع قروض العقارات. في الأساس ، يساعد المقرض المشتري على دفع المدفوعات إلى البائع ، ويوافق المشتري على سداد القرض على مدى فترة زمنية ، عادةً 15 أو 30 عامًا في الولايات المتحدة. يتم دفع مبلغ من المشتري إلى المقرض كل شهر. جزء من السداد الشهري يسمى المبلغ الرئيسي ، وهو مبلغ الاقتراض الأصلي. والجزء الآخر هو الفائدة ، وهي تكلفة تدفع للمقرض لاستخدام هذه الأموال. قد يكون هناك حساب ضمان لدفع ضرائب العقارات وتكاليف التأمين. لا يمكن اعتبار المشتري المالك الكامل للممتلكات المضمونة حتى الدفعة الشهرية الأخيرة. في الولايات المتحدة ، فإن القروض العقارية الأكثر شيوعًا هي القروض التقليدية ذات الفائدة الثابتة لمدة 30 عامًا ، والتي تمثل 70٪ إلى 90٪ من جميع القروض العقارية. في الولايات المتحدة ، الرهن العقاري هو وسيلة لمعظم الناس لامتلاك منزل.
مكونات حاسبة الرهن العقاري
عادة ما يتكون قرض الرهن العقاري من المكونات الرئيسية التالية. هذه هي أيضا المكونات الأساسية لحاسبة الرهن العقاري.
- مبلغ القرض& mdash المبلغ الذي يقترضه من المقرض أو البنك. في الرهن العقاري ، هذا يعادل سعر الشراء ناقص أي دفعة أولية. عادة ما يرتبط الحد الأقصى للقرض الذي يمكن للشخص أن يقترضه بدخل الأسرة أو القدرة على تحمل التكاليف. لتقدير المبلغ المقبول، يرجى استخدام لدينا حاسبة أسعار المنازل.
- الدفع المسبق& mdash المدفوعات المسبقة للمشتريات، عادة نسبة مئوية معينة من السعر الإجمالي. هذا هو الجزء من سعر الشراء الذي يدفعه المقترض. عادة ، تتوقع مؤسسات الرهن العقاري من المقترض دفع 20٪ أو أكثر من الدفعة الأولى. في بعض الحالات ، قد تكون نسبة الدفع الأول للمقترض منخفضة إلى 3٪. إذا كان الدفعة الأولى للمقترض أقل من 20٪ ، فسيتعين عليهم دفع تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI). يجب على المقترض الاحتفاظ بهذا التأمين حتى ينخفض رأس المال المتبقي للقرض إلى أقل من 80٪ من سعر الشراء الأصلي للمنزل. القاعدة العامة هي أنه كلما ارتفع الدفعة الأولية وأسعار الفائدة أكثر تفضيلا ، كلما زاد احتمال الموافقة على القرض.
- مدة القرض& mdash يجب سداد القروض بالكامل في الوقت المناسب. معظم الرهن العقاري بأسعار فائدة ثابتة لمدة 15 أو 20 أو 30 عامًا. فترات أقصر، مثل 15 أو 20 عاما، تتضمن عادة أسعار الفائدة المنخفضة.
- أسعار الفائدة& mdash النسبة المئوية للقروض التي يتم جمعها ككلفة الاقتراض. يمكن فرض رسوم على الرهن العقاري مع سعر فائدة ثابت (FRM) أو الرهن العقاري مع سعر فائدة قابل للتعديل (ARM). كما يوحي الاسم ، تظل أسعار الفائدة ثابتة خلال فترة قرض FRM. الحاسبة أعلاه تحسب فقط معدل الفائدة الثابتة. بالنسبة لـ ARM ، عادة ما تكون أسعار الفائدة ثابتة لفترة من الوقت ، وبعد ذلك يتم تعديلها بانتظام وفقًا لمؤشرات السوق. الأسلحة تنقل جزءا من المخاطر إلى المقترضين. لذلك ، مع نفس مدة القرض ، فإن سعر الفائدة الأولي عادة ما يكون أقل بنسبة 0.5٪ إلى 2٪ من FRM. عادة ما يتم التعبير عن سعر الفائدة على الرهن العقاري بمعدل الفائدة السنوي (APR) ، والذي يشار إليه أحيانًا باسم APR الاسمي أو APR الفعلي. على سبيل المثال، إذا كان سعر الفائدة على الرهن العقاري هو 6٪ سنويا، وهذا يعني أن المقترض سوف تدفع 6٪ مقسمة على 12، مما يجعل الفائدة هي 0.5٪ شهريا.
التكاليف المرتبطة بملكية المنازل والرهن العقاري
غالبًا ما تشمل مدفوعات الرهن العقاري الشهرية معظم التكاليف المالية المرتبطة بامتلاك منزل ، ولكن هناك تكاليف أخرى كبيرة يجب أن تتذكرها. وتنقسم هذه التكاليف إلى فئتين: التكاليف المتكررة والتكاليف غير المتكررة.
التكاليف المتكررة
تستمر معظم التكاليف المتكررة طوال فترة الرهن العقاري. وهو عامل مالي هام. كمنتج ثانوي للتضخم ، تزداد ضرائب العقارات والتأمين على المنازل ورسوم HOA والتكاليف الأخرى مع مرور الوقت. في الآلة الحاسبة ، يتم وضع التكاليف المتكررة ضمن خانة الاختيار "تشمل الخيارات التالية". تحت "مزيد من الخيارات" ، هناك أيضًا إدخال اختياري للنسبة المئوية للنمو السنوي في الآلة الحاسبة التي يمكن أن تؤدي إلى حسابات أكثر دقة.
- ضريبة الممتلكات& mdash الضرائب التي يدفعها مالك العقارات إلى الإدارة. في الولايات المتحدة ، تدار الضرائب العقارية عادة من قبل حكومة المدينة أو المقاطعة. وتفرض جميع الولايات الخمسين ضرائب على الملكية على المستوى المحلي. تختلف الضرائب العقارية السنوية في الولايات المتحدة من منطقة إلى أخرى. في المتوسط ، يدفع الأمريكيون حوالي 1.1% من ضريبة العقارات سنويا.
- التأمين الأسريبوليصة التأمين التي تحمي أصحابها من الحوادث المحتملة في ممتلكاتهم العقارية. قد يتضمن التأمين على المنازل أيضًا تأمينًا على المسؤولية الشخصية لمنع الدعاوى القضائية المتعلقة بالإصابات التي تحدث داخل المنزل وخارجه. تختلف تكلفة التأمين على المنازل تبعاً لعوامل مثل الموقع وحالة العقار ومبلغ التأمين.
- تأمين الرهن العقاري الخاص& mdash يحمي المقرضين الرهنيين عندما يكون المقترضون غير قادرين على سداد القرض. على وجه التحديد ، في الولايات المتحدة ، إذا كان الدفعة الأولى أقل من 20٪ من قيمة العقار ، فإن المقرضين عادة ما يطلبون من المقترض شراء PMI حتى تصل نسبة قيمة القرض (LTV) إلى 80٪ أو 78٪. يتغير سعر PMI وفقًا لعوامل مثل الدفعة الأولى وحجم القرض وائتمان المقترض. تتراوح التكلفة السنوية عادة ما بين 0.3٪ إلى 1.9٪ من قيمة القرض.
- رسوم HOAالرسوم التي تفرضها جمعية أصحاب المنازل (HOA) على أصحاب المنازل ، وهي منظمة تحافظ على وتحسين ممتلكات المجتمع والبيئة في نطاق اختصاصها. غالبًا ما تخضع الشقق والبيوت المجاورة وبعض المنازل المنفصلة لرسوم HOA. الرسوم السنوية HOA عادة ما تكون أقل من واحد في المئة من قيمة العقار.
- التكاليف الأخرىوتشمل تكاليف المياه والكهرباء وصيانة المنزل وأي تكاليف تتعلق بالصيانة اليومية للمنزل. من الشائع أن تنفق 1٪ أو أكثر من قيمة العقار على الصيانة السنوية وحدها.
المصاريف غير المتكررة
لا تحسب الآلة الحاسبة هذه التكاليف ، ولكن لا يزال من المهم أن نتذكر أنها.
- رسوم الاقتراض& mdash الرسوم المدفوعة في نهاية المعاملات العقارية. هذه ليست رسوم متكررة ولكن يمكن أن تكون مكلفة. في الولايات المتحدة ، قد تشمل تكاليف تسوية قرض الرهن العقاري رسوم المحاماة ، رسوم خدمات الملكية ، رسوم التسجيل ، رسوم التحقيق ، ضريبة نقل الملكية ، عمولات الوساطة ، رسوم طلب الرهن العقاري ، نقاط ، رسوم التقييم ، رسوم التفتيش ، ضمان المنزل ، التأمين المدفوع مسبقًا ، ضريبة الملكية الموزعة بشكل نسبي ، اشتراكات جمعية المالك الموزعة بشكل نسبي ، الفائدة الموزعة بشكل نسبي ، إلخ. عادة ما يتحمل المشتري هذه التكاليف ، ولكن من الممكن أيضًا التفاوض على "الائتمان" مع البائع أو المقرض. ليس من غير المألوف أن يدفع المشتري تكلفة إجمالية تبلغ حوالي 10،000 دولار في صفقة تبلغ قيمتها 400،000 دولار.
- التجديد الأولي& mdash يختار بعض المشترين إجراء تجديدات قبل الإقامة. تشمل أمثلة التجديد استبدال الأرضيات ، وإعادة طلاء الجدران ، وتحديث المطبخ ، أو حتى إصلاح كامل من الداخل أو الخارج. على الرغم من أن هذه التكاليف قد تزيد بسرعة ، فإن تكاليف التجديد اختيارية وقد يختار المالك عدم حل مشكلة التجديد على الفور.
- متعددة الجوانب&mdash تكاليف الأثاث الجديد والأجهزة الجديدة والنقل هي تكاليف غير متكررة نموذجية لشراء منزل. وهذا يشمل أيضا تكاليف الإصلاح.
السداد المسبق والمدفوعات الإضافية
في كثير من الحالات ، قد يرغب مقترض الرهن العقاري في سداد القرض العقاري في أقرب وقت ممكن ، كلياً أو جزئياً ، بما في ذلك على سبيل المثال لا الحصر توفير الفائدة ، أو الرغبة في بيع منزل أو إعادة تمويل. آلة حاسبة لدينا يمكن أن تحسب مدفوعات إضافية شهريا أو سنويا أو لمرة واحدة. ومع ذلك ، يحتاج المقترضون إلى فهم مزايا وسلبيات دفع الرهن العقاري في وقت مبكر.
استراتيجية السداد المبكر
بالإضافة إلى سداد الرهن العقاري بالكامل ، هناك عادة ثلاث استراتيجيات رئيسية يمكن استخدامها لسداد الرهن العقاري في وقت مبكر. يستخدم المقترضون هذه الاستراتيجيات في المقام الأول لتوفير الفائدة. ويمكن استخدام هذه الأساليب معا أو بشكل منفصل.
- دفع تكاليف إضافية& mdash هذا مجرد دفعة إضافية إلى جانب المدفوعات الشهرية. في الرهن العقاري طويل الأجل النموذجي ، سيتم استخدام جزء كبير من المدفوعات المبكرة لدفع الفائدة بدلاً من المبلغ الرئيسي. أي مدفوعات إضافية تقلل من رصيد القرض ، مما يقلل من الفائدة ويسمح للمقترضين بسداد القرض في وقت مبكر على المدى الطويل. يعتمد البعض على دفع رسوم شهرية إضافية ، بينما يدفع البعض الآخر كلما كان ذلك ممكنا. هناك إدخال اختياري في حاسبة الرهن العقاري لتشمل العديد من المدفوعات الإضافية، ومن المفيد مقارنة نتائج الرهن العقاري الإضافي مع أو بدون دفعات إضافية.
- الدفع مرة واحدة في أسبوعين& mdash المقترضين يدفعون نصف العرض الشهري كل أسبوعين. هناك 52 أسبوعًا في السنة ، وهو ما يعادل سداد الرهن العقاري 26 مرة أو 13 شهرًا في السنة. هذه الطريقة مخصصة بشكل رئيسي لأولئك الذين يتلقون رواتبهم مرة واحدة في الأسبوعين. فمن الأسهل بالنسبة لهم أن يطوروا العادة في دفع الرهن العقاري من كل راتب. تظهر النتائج الحسابية دفعات مرتين أسبوعياً للمقارنة.
- إعادة تمويل القروض قصيرة الأجليتضمن إعادة تمويل & mdash الحصول على قرض جديد لسداد قرض قديم. باستخدام هذه الاستراتيجية ، يمكن للمقترض تقصير المدة ، مما يؤدي عادة إلى انخفاض أسعار الفائدة. هذا يمكن أن تسريع العائد وتوفير الفائدة. ومع ذلك ، فإن هذا عادة ما يؤدي إلى عرض شهري أكبر للمقترضين. بالإضافة إلى ذلك ، قد يتعين على المقترض دفع تكاليف التسوية والرسوم عند إعادة التمويل.
أسباب الدفع المبكر
دفع تكلفة إضافية لديها المزايا التالية:
- خفض تكلفة الفائدةيمكن للمقترضين & mdash توفير المال على الفائدة ، والتي عادة ما تعادل نفقات كبيرة.
- فترة سداد أقصرتقصير مدة السداد يعني أن السداد سيكون أسرع من المدة الأصلية المنصوص عليها في اتفاقية الرهن العقاري. وهذا يؤدي إلى تسديد قروض الرهن العقاري بشكل أسرع للمقترضين.
- الرضا الشخصي& mdash الرفاهية العاطفية بعد التحرر من الديون. كما يمنح حالة عدم الديون المقترضين القدرة على الإنفاق والاستثمار في مجالات أخرى.
عيوب السداد المبكر
ومع ذلك ، فإن المدفوعات الإضافية لها أيضًا تكلفة. يجب على المقترض النظر في العوامل التالية قبل دفع القرض العقاري:
- غرامة مقدما ممكنةغرامة السداد المبكر هي اتفاقية بين المقترض ومقرض الرهن العقاري ، على الأرجح موضحة في عقد الرهن العقاري ، والذي يحدد المبلغ والوقت الذي يسمح للمقترض بالسداد. عادة ما يتم التعبير عن مبلغ الغرامة كنسبة مئوية من الرصيد غير المدفوع في وقت السداد المبكر أو عدد أشهر الفائدة المحددة. عادة ما ينخفض مبلغ الغرامة بمرور الوقت حتى يتم إلغاؤها تدريجيا في نهاية المطاف ، عادة في غضون 5 سنوات. عادةً ما يتم إعفاء الدفعة لمرة واحدة لبيع منزل من غرامات السداد المبكر.
- تكلفة الفرصةقد لا يكون سداد الرهن العقاري في وقت مبكر مثاليًا لأن أسعار الرهن العقاري منخفضة نسبيًا مقارنة بأسعار الفائدة المالية الأخرى. على سبيل المثال ، عند سداد قرض عقاري بسعر فائدة 4 ٪ ، قد يحصل الشخص على 10 ٪ أو أكثر من الاستثمار ، والتي يمكن أن تكون تكلفة فرصة ضخمة.
- رأس المال مغلق في المنزلالمال الذي وضعه في المنزل هو النقد الذي لا يمكن للمقترض إنفاقه في أي مكان آخر. إذا حدثت حاجة نقدية غير متوقعة ، فقد يؤدي ذلك في نهاية المطاف إلى إجبار المقترض على الحصول على قروض إضافية.
- تخفيض الضرائب للخسائريمكن للمقترضين في الولايات المتحدة خصم تكلفة الفائدة على الرهن العقاري من ضرائبهم. دفع الفائدة المنخفضة يؤدي إلى خصم أقل. ومع ذلك ، فإن دافعي الضرائب الذين لديهم خصم جزئي (وليس خصم قياسي) فقط يمكنهم الحصول على هذه الفائدة.
تاريخ الرهن العقاري في الولايات المتحدة
في أوائل العشريناتتايلاند (Thailand) في القرن ، شراء منزل يتطلب توفير دفعة أولية كبيرة. يجب على المقترض دفع 50٪ من الدفعة الأولى للحصول على قرض لمدة ثلاث سنوات أو خمس سنوات ، ثم يواجه سدادًا كبيرًا في نهاية الفترة.
وفي ظل هذه الظروف، لا يستطيع سوى أربعة من كل عشرة أميركيين شراء منزل. خلال فترة الكساد العظيم ، فقد ربع أصحاب المنازل منازلهم.
ولمعالجة هذا الوضع، أنشأت الحكومة في ثلاثينيات القرن العشرين الوكالة الفيدرالية للإسكان (FHA) وFannie Mae لجلب السيولة والاستقرار والقدرة على تحمل التكاليف إلى سوق الرهن العقاري. وساعدت كلتا الشركتين في إطلاق قروض عقارية مدتها 30 عاما مع دفعات أولية أقل ومعايير بناء أكثر توحيدًا.
كما ساعدت هذه المشاريع الجنود العائدين في جمع تمويل للإسكان بعد الحرب العالمية الثانية وأدت إلى طفرة في البناء في العقود التالية. وعلاوة على ذلك، ساعدت الهيئة المالية المقترضين في الأوقات الصعبة، مثل أزمة التضخم في السبعينيات وانخفاض أسعار الطاقة في الثمانينيات.
وبحلول عام 2001، وصلت نسبة ملكية المساكن إلى مستوى قياسي بلغ 68.1%.
كما ساعدت المشاركة الحكومية خلال الأزمة المالية لعام 2008. أجبرت الأزمة الحكومة الفيدرالية على الاستيلاء على Fannie Mae ، حيث خسرت مليارات الدولارات في التخلف عن السداد الضخم ، على الرغم من أنها عادت إلى الأرباح في عام 2012.
كما قدمت FHA المزيد من المساعدة في وقت انخفاض أسعار العقارات في جميع أنحاء البلاد. لقد تدخلت ، وطلبت نسبة أعلى من الرهن العقاري بدعم من بنك الاحتياطي الفيدرالي. وساعد ذلك في استقرار سوق العقارات في عام 2013. واليوم، لا يزال الكيانان يقدمان تأمينًا نشطًا لملايين المنازل ذات المنازل الفردية والممتلكات السكنية الأخرى.
