آلة حاسبة للإيجار
استثمار العقارات للإيجار
الاستثمار في العقارات المستأجرة هو الاستثمار الذي ينطوي على العقارات وشرائها ، تليها امتلاك العقارات وتأجيرها وبيعها. اعتمادًا على نوع العقار المستأجر ، يحتاج المستثمر إلى مستوى معين من الخبرة والمعرفة لتحقيق الربح من الاستثمار. يمكن أن تكون العقارات هي معظم الممتلكات القابلة للإيجار ، مثل وحدة ، أو شقة مزدوجة ، أو منزل واحد ، أو شقة كاملة ، أو ساحة تجارية للتجزئة ، أو مساحة مكتبية. في بعض الحالات ، يمكن أيضًا استخدام العقارات الصناعية كاستثمار في العقارات المستأجرة. إن العقارات التجارية الأكثر تأجيرًا (مثل مباني سكنية أو مكاتب) أكثر تعقيدًا وأكثر صعوبة في التحليل لأن الحجم الأكبر يؤدي إلى عوامل مختلفة. بالنسبة للممتلكات القديمة ، عادة ما تكون تكاليف الصيانة والإصلاح أعلى.
الاستثمارات العقارية المستأجرة عادة ما تكون كثيفة رأس المال وتعتمد على التدفقات النقدية مع مستويات منخفضة من السيولة. ومع ذلك ، فإن الاستثمارات العقارية المستأجرة عادة ما تكون أكثر استقرارًا ، ولديها حوافز ضريبية ، ومن المرجح أن تكون أكثر تحوطًا ضد التضخم مقارنة بسوق الأسهم. إذا تم إجراء التحليل المالي المناسب ، فقد تصبح استثمارات مربحة. آلة حاسبة الأصول المستأجرة يمكن أن تساعد في حساب هذه الأرقام.
الدخل
هناك العديد من الطرق لكسب الدخل للاستثمار في العقارات المستأجرة. أولاً ، يحصل المستثمرون عادةً على تدفق نقدي منتظم في شكل مدفوعات شهرية للإيجار للمستأجرين. علاوة على ذلك ، كما هو الحال مع ملكية أي أسهم ، فإن العقارات المستأجرة تعطي المستثمرين إمكانية الاستفادة من القيمة المضافة للممتلكات. على عكس إيرادات الإيجار ، يوفر المبيعات عائدًا ضخمًا واحدًا.
المسؤولية
الاستثمار العقاري للإيجار ليس دخلًا سلبيًا. وهذا يتطلب الوقت والجهد. يجب على المستثمر أو المالك أن يتحمل دور المالك وجميع واجبات العمل المرتبطة به.
وتشمل المسؤوليات العامة لامتلاك العقارات المستأجرة ما يلي:
- إدارة المستأجرينالبحث عن المستأجرين ، وإجراء فحص الخلفية للمستأجرين المحتملين ، وإنشاء عقود الإيجار القانونية ، وجمع الإيجار ، وإذا لزم الأمر ، طرد المستأجرين.
- صيانة الممتلكات& mdash الإصلاح والصيانة والتجديد ، إلخ.
- التي تدير& mdash أرشفة المستندات، تعيين الإيجار، التعامل مع الضرائب، ودفع رواتب الموظفين، والميزانية، وأكثر من ذلك.
عادة ما يستأجر أصحاب العقارات المستأجرة شركات إدارة العقارات للتعامل مع جميع المسؤوليات بتكلفة ثابتة أو نسبة مئوية. يمكن للمستثمرين ذوي الوقت المحدود ، أو المستثمرين الذين لا يعيشون بالقرب من العقارات المستأجرة ، أو المستثمرين الذين لا يهتمون بالإدارة الشخصية ، أو المستثمرين الذين يستطيعون تحمل التكاليف ، الاستفادة من توظيف شركة لإدارة العقارات. وتشير التقديرات التقريبية إلى أن هذه التكلفة تمثل حوالي 10٪ من إيرادات العقارات المستأجرة.
المبادئ التوجيهية العامة
يمكن أن يكون الاستثمار العقاري معقدًا ، ولكن عند تحليل الاستثمار ، هناك بعض المبادئ العامة التي يمكن استخدامها كنقطة بداية سريعة. ومع ذلك ، فإن كل سوق مختلف ، ومن المرجح أن تكون هذه الإرشادات غير قابلة للتطبيق في بعض الحالات. من المهم أن يتم التعامل معها على هذا النحو ، وليس كبديل للتحليل المالي الصعب أو المشورة من قبل المتخصصين في مجال العقارات.
قاعدة 50%يبلغ إجمالي النفقات التشغيلية على العقارات المستأجرة في & mdash حوالي 50٪ من الإيرادات. لا تشمل نفقات التشغيل رأس المال أو الفائدة على الرهن العقاري. ويمكن استخدام 50٪ إضافية لدفع قروض السكن الشهرية. يمكن استخدام هذا لتقدير التدفق النقدي والأرباح من الاستثمار بسرعة.
قاعدة 1%بعد الإصلاح ، يجب أن يكون إجمالي إيرادات الإيجار الشهرية 1٪ أو أكثر من سعر شراء العقار. ليس من غير المألوف أن يستخدم الناس مبدأ 2٪ أو حتى 3٪ كلما كان ذلك أفضل.
هناك قاعدة أقل شهرة هي قاعدة 70 ٪. إنها قاعدة لشراء وبيع العقارات المتعثرة لتحقيق الربح ، والتي تنص على أن سعر الشراء يجب أن يكون أقل من 70٪ من قيمة الترميم (ARV) ناقص 70٪ من تكلفة الترميم (الترميم).
معدل العائد الداخلي
معدل العائد الداخلي (IRR) أو معدل العائد السنوي الإجمالي هو معدل العائد السنوي على كل دولار من الاستثمار خلال فترة الاستثمار. يستخدمه معظم المستثمرين ، إن لم يكن جميعهم ، عادة لمقارنة الاستثمارات المختلفة. كلما ارتفع معدل العائد الداخلي ، كلما كان الاستثمار مثاليًا.
العائد الداخلي هو واحد من أهم المؤشرات لقياس ربحية العقارات المستأجرة. معدل الرأسمالية هو أساس مفرط ، ولا يأخذ العائد على الاستثمار في التدفق النقدي (CFROI) في الاعتبار القيمة الزمنية للعملة.
معدل الرأسمالية
يشار إلى معدل الرأسمالية عادة باسم معدل الحد الأقصى ، وهو نسبة صافي الدخل التشغيلي (NOI) إلى قيمة الأصول المستثمرة أو القيمة السوقية الحالية.
| سعر الفائدة = |
|
سعر الفائدة هو أفضل مؤشر لمقارنة العقارات الاستثمارية السريعة.
يُعد تقييم سعر الفائدة الحد الأقصى السابق للأصل مفيدًا أيضًا لفهم أداء الأصل في الماضي ، مما يسمح للمستثمرين باستنتاج الأداء المستقبلي للأصل.
إذا كان قياس صافي الدخل التشغيلي من عقار معين للإيجار معقدًا بشكل خاص ، فقد يكون تحليل الخصم للتدفقات النقدية بديلاً أكثر دقة.
عائدات التدفق النقدي للاستثمار
عند شراء عقار للإيجار باستخدام القرض ، يجب فحص التدفق النقدي بعناية. التدفق النقدي السلبي غير المستدام يمكن أن يؤدي إلى فشل الاستثمار العقاري المستأجر. العائد على الاستثمار في التدفق النقدي (CFROI) هو مقياس لهذا. يساعد CFROI أحيانًا المستثمرين على تحديد الخسائر / المكاسب المرتبطة بالتدفق النقدي المستمر. ينبغي أن تزداد النسبة المئوية لـ CFROI السنوية للممتلكات المستدامة للإيجار بشكل عام ، وعادةً ما يكون ذلك نتيجة لمدفوعات الرهن العقاري الثابتة بالإضافة إلى ارتفاع إيرادات الإيجار بمرور الوقت.
أشياء يجب أن تتذكر
بشكل عام ، كلما ارتفع معدل العائد الداخلي للاستثمار ، و CFROI ، وسعر الفائدة العلوي ، كلما كان ذلك أفضل. في العالم الحقيقي ، من غير المرجح أن يتم تنفيذ الاستثمار في العقارات المستأجرة تمامًا وفقًا لحسابات المخطط أو آلة حاسبة العقارات المستأجرة. جعل الكثير من الافتراضات المالية على المدى الطويل (عادة عقود) يمكن أن يؤدي إلى مفاجآت سيئة / غير متوقعة. سواء كان الركود الاقتصادي القصير قد أدى إلى انخفاض قيمة العقارات بشكل كبير ، أو أن بناء مراكز التسوق المزدهرة أدى إلى ارتفاع القيمة ، فإن كلاهما يمكن أن يكون له تأثير كبير على أسعار الفائدة العليا ، والعائد الداخلي ، و CFROI. حتى التغييرات المتوسطة مثل تكاليف الصيانة أو ارتفاع معدل الشواغر يمكن أن تؤثر على الأرقام. قد تتقلب الإيجار الشهري أيضًا بشكل كبير من عام إلى آخر ، وبالتالي قد لا يكون من الواقعي استنتاج ما يحدث بعد عدة عقود بناءً على الإيجار التقديري في وقت معين واستنادًا إلى معدل التقدير. علاوة على ذلك ، في حين أن القيمة المضافة في القيمة تأخذ بعين الاعتبار ، فإن التضخم لا يأخذ في الاعتبار ، هذا يمكن أن يشوه بشكل خطير مثل هذا الرقم الضخم.
أنواع أخرى من الاستثمارات العقارية
بالإضافة إلى تأجير العقارات ، هناك العديد من الطرق الأخرى للاستثمار في العقارات. فيما يلي قائمة ببعض الاستثمارات الشائعة.
صندوق الاستثمار العقاري (Real Estate Investment Trust)
صناديق الاستثمار العقاري (REITs) هي الشركات التي تسمح للمستثمرين بتركيز رأس المال على الديون أو الاستثمار في الأسهم في مجموعة من العقارات أو غيرها من الأصول العقارية. يمكن تقسيم صناديق الاستثمار العقاري إلى صناديق الاستثمار الخاص وصناديق التداول العامة وصناديق التداول غير العامة. REITs مثالية للمستثمرين الذين يرغبون في استثمار محفظة في العقارات دون الحاجة إلى الذهاب من خلال المعاملات العقارية التقليدية.
الصناديق الاستئمانية للاستثمار العقاري هي إلى حد كبير مصدر سلبي للإيرادات التي تشكل جزءًا من محفظة استثمارية متنوعة تتضمن عادة الأسهم والسندات.
بيع
شراء وبيع (وتسمى أحيانًا المعاملات العقارية) يشبه استثمار العقارات المستأجرة إلا أنه لا يتضمن تأجيرًا أو نادراً ما يتضمن ذلك. بشكل عام ، يتم شراء العقارات ، وتحسينها ، ثم بيعها مربحًا ، عادة في فترة زمنية قصيرة. في بعض الأحيان لا يوجد تحسن. وعادة ما يطلق عليه شراء وبيع منزل. يتطلب شراء وبيع العقارات لتحقيق الربح عادة معرفة السوق العميقة والمهارات المهنية.
الجملة
الجملة هي عملية العثور على صفقة عقارية ، وكتابة عقد للحصول على صفقة ، ثم بيع العقد إلى مشتر آخر. لم يكن تجار الجملة يمتلكون حقا عقارات.
