Calculatrice immobilière à louer
Investissement immobilier à louer
L’investissement immobilier à louer est un investissement impliquant un bien immobilier et son achat, suivi de la possession, de la location et de la vente d’un bien immobilier. Selon le type de propriété à louer, l'investisseur a besoin d'un certain niveau de connaissances et d'expertise pour tirer profit de son investissement. Un bien immobilier peut être la plupart des propriétés louables, telles qu'une unité, un duplex, une maison unifamiliale, un appartement entier, un centre commercial ou un espace de bureaux. Dans certains cas, une propriété industrielle peut également être utilisée comme investissement dans une propriété louée. Les biens locatifs plus commerciaux, tels que les immeubles d'appartements ou les immeubles de bureaux, sont plus complexes et plus difficiles à analyser, car une grande taille entraîne une variété de facteurs. Pour les propriétés plus anciennes, les coûts d'entretien et de réparation sont généralement plus élevés.
Les investissements immobiliers locatifs sont généralement à forte intensité de capital, dépendent des flux de trésorerie et ont un faible niveau de liquidité. Cependant, par rapport au marché boursier, les investissements immobiliers locatifs sont généralement plus stables, ont des avantages fiscaux et sont plus susceptibles de couvrir l’inflation. Si une analyse financière appropriée est effectuée, ils peuvent devenir des investissements rentables. Le calculateur d'actifs locatifs peut vous aider à calculer ces chiffres.
Revenus
Il existe plusieurs façons d’investir dans la location d’un bien immobilier pour gagner un revenu. Tout d’abord, les investisseurs reçoivent généralement des flux de trésorerie réguliers sous la forme de paiements mensuels de loyer aux locataires. De plus, comme pour toute propriété d'actions, la location d'une propriété offre aux investisseurs la possibilité de tirer profit de la valeur ajoutée de la propriété. Contrairement aux revenus de location, les ventes offrent un rendement unique et énorme.
Responsabilité
L’investissement immobilier n’est pas un revenu passif. Cela demande du temps et des efforts. L'investisseur ou le propriétaire doit assumer le rôle du propriétaire et toutes les responsabilités professionnelles qui y sont associées.
La responsabilité générale de posséder une propriété louée comprend:
- Gestion des locatairesTrouver des locataires, effectuer des vérifications des antécédents des locataires potentiels, créer des contrats de location légitimes, collecter des loyers et expulser les locataires si nécessaire.
- Propriété Maintenance& mdash réparation, maintenance, rénovation, etc.
- Géré par& mdash archive des documents, définit les loyers, traite les impôts, paie les salaires des employés, budget, etc.
Les propriétaires qui louent une propriété embauchent généralement une société de gestion de propriété pour gérer toutes les responsabilités à un coût fixe ou un pourcentage. Les investisseurs avec un temps limité, les investisseurs qui ne vivent pas à proximité d'une propriété louée, les investisseurs qui ne sont pas intéressés par la gestion personnelle ou les investisseurs qui peuvent se permettre de payer des frais peuvent bénéficier de l'embauche d'une société de gestion de propriété. Selon une estimation approximative, ce coût représente environ 10% du revenu de la propriété louée.
Directives générales
Les investissements immobiliers peuvent être complexes, mais il existe des principes généraux qui servent de point de départ rapide lors de l'analyse des investissements. Cependant, chaque marché est différent et il est probable que ces lignes directrices ne s'appliquent pas dans certains cas. Il est important qu’ils soient traités de cette manière et non comme un substitut à l’analyse financière dure ou aux recommandations des professionnels de l’immobilier.
La règle des 50%Les dépenses d'exploitation totales des propriétés de location & mdash oscillent autour de 50% des revenus. Les frais d'exploitation ne comprennent pas le capital hypothécaire ni les intérêts. Les 50% restants peuvent être utilisés pour payer le prêt mensuel. Cela peut être utilisé pour estimer rapidement le flux de trésorerie et le bénéfice d'un investissement.
La règle du 1%Après réparation, le revenu mensuel total de la location doit être de 1% ou plus du prix d'achat de la propriété. Il n'est pas rare que les gens utilisent la règle de 2% ou même de 3% plus c'est bon.
Une règle moins connue est la règle des 70%. Il s’agit d’une règle pour l’achat et la vente de biens immobiliers en mauvais état à des fins lucratives, qui stipule que le prix d’achat doit être inférieur à 70 % de la valeur après réparation (ARV) moins le coût de réparation (réparation).
Taux de rendement interne
Le taux de rendement interne (IRR) ou rendement total annualisé est le taux de rendement annuel obtenu pour chaque dollar investi au cours de la période d’investissement. La plupart des investisseurs, sinon tous, l'utilisent généralement pour comparer différents investissements. Plus le rendement interne est élevé, plus l'investissement est idéal.
Le taux de rendement interne est l'un des indicateurs les plus importants pour mesurer la rentabilité des propriétés louées. Le taux de capitalisation est trop basé et le rendement des flux de trésorerie (CFROI) ne prend pas en compte la valeur temporelle de la monnaie.
Taux de capitalisation
Le taux de capitalisation, communément appelé taux de plafond, est le rapport entre le revenu d'exploitation net (NOI) et la valeur des actifs investis ou la valeur actuelle du marché.
| Taux d'intérêt plafond = |
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Le taux de plafond est le meilleur indicateur pour une comparaison rapide d'investissement immobilier.
Évaluer le taux de plafond passé d'un actif est également utile pour comprendre la performance passée de cet actif, ce qui permet aux investisseurs de déduire la performance future de cet actif.
Si la mesure du bénéfice d'exploitation net d'une propriété louée est particulièrement complexe, l'analyse des flux de trésorerie peut être une alternative plus précise.
Retour sur les flux de trésorerie des investissements
Lors de l'achat d'une propriété à louer avec un prêt, les flux de trésorerie doivent être soigneusement vérifiés. Un flux de trésorerie négatif non durable peut conduire à l’échec de l’investissement immobilier loué. Le rendement des flux de trésorerie (CFROI) est la mesure de ceci. Parfois appelé rendement cash-to-cash, le CFROI aide les investisseurs à identifier les pertes / gains associés aux flux de trésorerie continus. Le pourcentage annuel de CFROI pour les propriétés louables durables devrait généralement augmenter, ce qui est généralement dû aux paiements hypothécaires statiques et à l'appréciation des revenus de location au fil du temps.
Ce qu’il faut retenir
En général, le taux de rendement interne, le CFROI et le taux de plafond de l’investissement sont plus élevés, mieux c’est. Dans le monde réel, il est peu probable que l'investissement dans une propriété louée soit effectué exactement comme prévu ou calculé par une calculatrice de propriété louée. Faire autant d'hypothèses financières sur une longue période (souvent des décennies) peut conduire à une mauvaise surprise / inattendue. Que ce soit une brève récession qui dévalue considérablement la valeur de l'immobilier ou que la construction de centres commerciaux florissants augmente la valeur, les deux scénarios peuvent avoir un impact considérable sur les taux de plafond, les rendements internes et les CFROI. Même les changements de niveau intermédiaire, tels que les coûts de maintenance ou la hausse du taux de vacance, peuvent affecter les chiffres. Les loyers mensuels peuvent également fluctuer considérablement d'année en année, de sorte que ce qui se passe plusieurs décennies plus tard peut ne pas être réaliste en se basant sur les loyers estimés à un moment donné et en se basant sur le taux d'appréciation. En outre, bien que la valeur ajoutée soit prise en compte, l’inflation n’est pas prise en compte, Cela pourrait gravement déformer un chiffre aussi important.
Autres types d’investissements immobiliers
En plus de la location, il existe de nombreuses autres façons d’investir dans l’immobilier. Voici une liste d’autres investissements courants.
Société de fiducie d'investissement immobilier (Real Estate Investment Trust)
Les fonds d'investissement immobilier (REITs) sont des sociétés qui permettent aux investisseurs de concentrer leur argent sur une série de placements immobiliers ou d'autres actifs immobiliers. Les fonds fiduciaires d'investissement immobilier peuvent être divisés en fonds privés, fonds négociés en bourse et fonds négociés en privé. Les REITs sont parfaits pour les investisseurs qui souhaitent investir dans un portefeuille immobilier sans passer par des transactions immobilières traditionnelles.
Les fonds d’investissement immobilier sont largement une source de revenus passifs et font partie d’un portefeuille diversifié qui comprend généralement des actions et des obligations.
achats.
L'achat ou la vente (parfois appelée transaction immobilière) est similaire à la location d'un investissement immobilier, mais n'implique pas ou n'implique que rarement la location. Généralement, un bien immobilier est acheté, amélioré, puis vendu pour un bénéfice, généralement dans un court laps de temps. Parfois aucune amélioration. Lors de la vente d’une maison, on l’appelle généralement la vente d’une maison. L'achat et la vente d'un bien immobilier pour être rentable nécessite généralement une connaissance approfondie du marché et des compétences spécialisées.
commerce de gros
La vente en gros est le processus de recherche d'une transaction immobilière, d'écrire un contrat pour obtenir une transaction, puis de vendre le contrat à un autre acheteur. Les grossistes n'ont jamais vraiment possédé l'immobilier.
