Les prêts FHA sont des prêts hypothécaires couverts par la Federal Housing Administration, la plus grande compagnie d'assurance hypothécaire au monde. La FHA a été fondée après la Grande Dépression en 1934 avec la mission continue de créer plus de propriétaires de logements aux États-Unis. Il est donc évident que la popularité des prêts FHA vient de leur capacité à fournir des prêts hypothécaires à la plupart des personnes qui tentent d'acheter une maison. Il est important de se rappeler que la FHA ne prête pas, mais assure les prêteurs.
Assurance hypothèque
Pour être admissible, la FHA facture un paiement forfaitaire de l'assurance hypothécaire (MIP) ainsi que des primes d'assurance hypothécaire annuelles. Il est obligatoire pour l'emprunteur de payer une assurance hypothécaire afin de protéger le prêteur des pertes en cas de défaut de paiement du prêt. Le MIP préalable est le même pour tous, soit 1,75% du montant du prêt et peut être utilisé directement pour le prêt hypothécaire. Le MIP annuel varie en fonction de la durée du prêt, du montant du prêt et du ratio de la valeur du prêt (LTV). Utilisez le tableau ci-dessous pour calculer le taux MIP approprié.
Taux d'assurance annuel FHA 2024
Durée du prêt & mdash plus de 15 ans
Montant du prêt
Le ratio LTV
Taux annuel de MIP
762 000 $ ou moins
95 % ou moins
0,5 %
762 000 $ ou moins
Plus de 95 %
à 0,55 %
Plus de 726 200 $
95 % ou moins
7 %
Plus de 726 200 $
Plus de 95 %
0,75 %
Durée du prêt & mdash 15 ans ou moins
Montant du prêt
Le ratio LTV
Taux annuel de MIP
762 000 $ ou moins
90 % ou moins
0,15 %
762 000 $ ou moins
Plus de 90 %
0,4 %
Plus de 726 200 $
78% ou moins
0,15 %
Plus de 726 200 $
78 % - 90 %
0,4 %
Plus de 726 200 $
Plus de 90 %
0,65 %
Avantages et inconvénients des prêts FHA
Comme tout produit financier, les prêts FHA ont des avantages et des inconvénients.
Observations favorables
Pas besoin d'un paiement initial important. Les prêts de la FHA sont connus pour avoir un faible ratio de remboursement de 3,5%. C'est probablement le facteur le plus important pour lequel la FHA joue un rôle important dans l'aide aux familles non qualifiées à réaliser leur rêve de posséder un logement.
Aucune exigence de score de crédit élevé. En fait, la FHA autorise l'octroi de prêts aux ménages avec un score de crédit de 580 ou moins.
Aucune amende n’a été payée à l’avance.
Il n’est pas nécessaire de répondre aux attentes en matière de revenus. Même les ménages les plus pauvres sont éligibles tant que les emprunteurs peuvent démontrer qu’ils sont capables de rembourser leurs prêts (par le biais d’historiques de remboursement ou d’économies importantes).
Dans certains cas, les emprunteurs de prêts FHA peuvent consacrer jusqu'à 57% de leurs revenus à la dette mensuelle, ce qui peut être considéré comme excessivement élevé par rapport au ratio de revenus de la dette requis par d'autres prêts hypothécaires.
Ils sont très attrayants non seulement pour les emprunteurs, mais aussi pour certains prêteurs hypothécaires; Parce que les prêts de la FHA sont des entités fédérales soutenues par l'impôt, ils garantissent essentiellement la capacité de prendre en charge tout prêt restant en cas de défaut par l'emprunteur.
escroquerie
Malgré leurs nombreux avantages, il y a une raison pour laquelle ils ne sont pas utilisés comme méthode universelle pour les prêts hypothécaires.
Le MIP et les paiements ultérieurs sont l'une des raisons pour lesquelles les prêts FHA sont souvent plus chers que les prêts traditionnels. En outre, contrairement à ce dernier, les primes d’assurance FHA ne peuvent pas être annulées une fois que 20 % de la valeur nette du logement est atteint; C’est un coût très coûteux et important. Lorsque les gens parlent des avantages de la FHA, il y a généralement un «piège» - le versement de l'assurance. En l'absence de remboursement complet du prêt, l'assurance FHA est généralement inévitable.
Ils accordent relativement peu de prêts. Les personnes à la recherche d’une maison plus chère peuvent envisager un prêt traditionnel.
Les emprunteurs solides sont plus susceptibles d’obtenir des taux d’intérêt plus élevés sur les prêts traditionnels.
Les propriétés éligibles à un prêt FHA sont soumises à certaines restrictions, car elles doivent répondre à des critères de base tels que la santé et la sécurité.
En règle générale, les acheteurs potentiels qui utilisent un prêt FHA pour le financement peuvent susciter le mécontentement des vendeurs. Par rapport aux prêts hypothécaires traditionnels, les emprunteurs de prêts FHA portent une généralisation irréfléchie associée à la population à faible revenu.
Comme pour toute autre décision financière majeure, prenez le temps d'évaluer toutes les options. Alors que les prêts FHA sont une option viable, les prêts traditionnels peuvent être plus appropriés pour certaines personnes, par exemple, lorsqu'ils effectuent un paiement initial de plus de 20 % ou qu'ils ont une bonne note de crédit. Les anciens combattants et le personnel applicable similaire doivent être considérés Le prêt du ministère des affaires des anciens combattants. Comparer les taux d’intérêt offerts par différents prêteurs.
L’accessibilité des familles
Le ministère du Logement et du Développement Urbain (HUD) est l'organisme qui élabore des lignes directrices spécifiques pour les ratios et formules de revenus de la dette FHA, qui sont utilisés pour gérer les risques pour chaque famille potentielle qui achète une maison avec un prêt FHA. Pour déterminer la capacité d'achat d'un prêt FHA, utilisez notre Calculateur de prix. Dans la liste déroulante ratio dette-revenu, il existe une option de prêt FHA.
Il est clair que le ratio de revenu de la dette des prêts FHA est le plus strict. Après tout, la FHA a été créée essentiellement pour absorber les risques inhérents à l’émission d’un grand nombre de prêts susceptibles d’être en défaut à tout moment.
Cependant, il y a des exceptions pour les emprunteurs qui ne peuvent pas respecter les ratios front-end ou back-end de 31% et 43%, respectivement. Le ministère du Logement et du Développement urbain peut donner aux prêteurs une marge de manœuvre pour approuver les emprunteurs, à condition que les prêteurs fournissent des preuves de facteurs de compensation significatifs. Un ou plusieurs suffisent généralement à prouver que l'emprunteur est éligible. Ces facteurs compensatoires comprennent :
Le pourcentage de paiement initial est supérieur à l'exigence minimale de 3,5%, ce qui est un avantage pour la plupart des emprunteurs de prêts FHA.
Le demandeur a effectué dans le passé un paiement hypothécaire équivalent ou supérieur à un nouveau prêt potentiel.
Excellent score de crédit (toutefois, les personnes ayant un score de crédit élevé peuvent obtenir des offres plus attrayantes des prêts traditionnels).
La preuve d'une grande épargne, généralement un remboursement hypothécaire de trois mois par la banque.
Paiement anticipé
Les prêts FHA n'ont pas de pénalité de remboursement anticipé, il est donc économiquement logique pour certains emprunteurs FHA de compléter les prêts FHA avec des paiements supplémentaires. Cependant, nous vous recommandons de le faire uniquement si votre situation financière le permet, et notre calculatrice peut vous aider. Il existe une section de paiement supplémentaire dans la section de saisie d'options supplémentaires de la calculatrice, qui vous permet d'entrer des paiements mensuels, annuels ou ponctuels. Utilisez les résultats pour voir à quel point la durée du prêt a été raccourcie.
FHA 20.3 millions de prêts
Le prêt FHA 203(k) permet à l'emprunteur de financer l'achat et la rénovation d'une résidence principale ou de financer la rénovation d'une maison existante. Fondamentalement, il permet à l'emprunteur d'acheter et de refinancer des maisons nécessitant des réparations et de comptabiliser les coûts de rénovation dans un prêt hypothécaire.
Le prêt FHA 203,000 présente de nombreux aspects des prêts FHA réguliers, tels que la facilité d'éligibilité du prêt, les primes élevées et les frais de durée réduits. Les améliorations doivent être effectuées dans les six mois. Les fonds du prêt de la FHA sont transférés sur un compte de garde à vue et versés aux entrepreneurs lorsque la situation s'améliore. Le montant minimum d'emprunt est de 5 000 $ et la limite maximale d'emprunt est fixée par la FHA et varie selon la région. Semblable aux prêts FHA ordinaires, ces prêts ont tendance à être suffisants pour la plupart des familles qui achètent des maisons non luxueuses. Les fonds pourraient également être utilisés pour des logements temporaires, parallèlement à des aménagements de six mois.
Il existe également une version miniature du FHA 203k, connue sous le nom de FHA 203k simplifié, conçue pour des montants d'emprunt plus faibles et beaucoup plus facile à traiter.
